THUẾ CHO THUÊ NHÀ 2026: KHI “NGƯỠNG 500 TRIỆU” GIẢI PHÓNG DÂN SINH VÀ BÀI TOÁN “DOANH NGHIỆP HÓA” CỦA GIỚI ĐẦU TƯ
Tôi vừa nhận được một loạt câu hỏi dồn dập trong hòm thư tư vấn từ các anh chị chủ nhà trọ và nhà đầu tư bất động sản dòng tiền. Tất cả đều xoay quanh một “cơn địa chấn” chính sách vừa có hiệu lực đầu năm nay: Nâng ngưỡng chịu thuế cho thuê tài sản lên 500 triệu đồng/năm.
Benjamin Franklin từng nói một câu bất hủ: “Trên đời này chỉ có hai thứ không thể tránh khỏi: Cái chết và Thuế.”
Nhưng với tư cách là một chuyên gia tài chính và pháp lý, tôi muốn bổ sung thêm: “Thuế là không thể tránh, nhưng người thông minh biết cách nương theo dòng chảy của luật để tối ưu hóa nó.”
Trước đây (trước 2026), ngưỡng chịu thuế là 100 triệu/năm – một con số quá thấp, khiến bà bán trà đá hay ông cụ về hưu cho thuê vài phòng trọ cũng phải đau đầu kê khai.
Nhưng từ 2026, con số này là 500 triệu.
Đây là một tin vui? ĐÚNG.
Nhưng nó có phải là cái bẫy cho những người không hiểu luật? CŨNG ĐÚNG.
Hôm nay, Dr. Land sẽ mổ xẻ chi tiết vấn đề này, giải đáp thắc mắc cho hai trường hợp cụ thể ở trên, và quan trọng hơn, tôi sẽ chia sẻ một TƯ DUY MỚI VỀ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN DÒNG TIỀN – điều mà các “Cá Mập” đang làm để biến Thuế từ gánh nặng thành đòn bẩy.
THUẾ CHO THUÊ NHÀ 2026: KHI “NGƯỠNG 500 TRIỆU” GIẢI PHÓNG DÂN SINH VÀ BÀI TOÁN “DOANH NGHIỆP HÓA” CỦA GIỚI ĐẦU TƯ 🏠📉💰
(Bài viết phân tích chuyên sâu. Dành cho bất kỳ ai đang sở hữu dù chỉ 1 phòng trọ cho thuê).
1. GIẢI MÃ CHÍNH SÁCH MỚI: TẠI SAO LẠI LÀ 500 TRIỆU?
Việc nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế từ 100 triệu lên 500 triệu/năm vào năm 2026 là một bước đi hợp lý của Chính phủ để kích cầu và giảm tải gánh nặng hành chính.
Hãy làm một phép tính: 500 triệu/năm tương đương khoảng 41,6 triệu/tháng.
Điều này có nghĩa là đại đa số các hộ gia đình kinh doanh nhỏ lẻ, người già về hưu có thêm thu nhập từ việc cho thuê nhà sẽ được MIỄN THUẾ HOÀN TOÀN.
Đây là sự nhân văn của pháp luật.
Tục ngữ có câu: “Khoan thư sức dân để làm kế sâu rễ bền gốc.”
Nhà nước không muốn thu những đồng tiền lẻ từ bát cơm của người già. Nhà nước muốn tập trung quản lý những “Cá lớn” có doanh thu hàng tỷ đồng.
2. TRẢ LỜI CÂU HỎI 1: DOANH THU 600 TRIỆU/NĂM ĐÓNG BAO NHIÊU THUẾ?
Tình huống: Bạn thu 50 triệu/tháng = 600 triệu/năm.
Con số này lớn hơn 500 triệu. Vậy bạn phải đóng thuế. Nhưng đóng trên số nào? Đóng trên toàn bộ 600 triệu hay chỉ phần vượt?
Đây là điểm thay đổi cốt lõi của Luật Thuế 2026 so với trước kia để đảm bảo tính công bằng (tránh hiện tượng “Vực thẳm thuế” – Tax Cliff).
CÔNG THỨC MỚI (Áp dụng từ 2026): TÍNH TRÊN PHẦN VƯỢT
Theo quy định mới về thuế lũy tiến từng phần và giảm trừ gia cảnh cho hoạt động kinh doanh:
Người nộp thuế chỉ phải nộp thuế GTGT và TNCN đối với phần doanh thu VƯỢT QUÁ ngưỡng 500 triệu đồng.
Cách tính cụ thể cho bạn:
• Doanh thu thực tế: 600.000.000 VNĐ.
• Ngưỡng miễn thuế (Giảm trừ): 500.000.000 VNĐ.
• Doanh thu tính thuế: 600.000.000 – 500.000.000 = 100.000.000 VNĐ.
Số thuế phải nộp:
Hiện tại, mức thuế khoán cho thuê tài sản thường bao gồm 5% Thuế GTGT và 5% Thuế TNCN. Tổng thuế suất là 10%.
=> Số tiền thuế phải nộp = 100.000.000 VNĐ x 10% = 10.000.000 VNĐ/năm.
So sánh sự lợi hại:
• Nếu theo luật cũ (trước 2026): Bạn bị đánh thuế trên toàn bộ 600 triệu.
600 triệu x 10% = 60 triệu đồng.
• Theo luật mới (2026): Bạn chỉ đóng 10 triệu đồng.
👉 Bạn đã tiết kiệm được 50 triệu đồng! Một con số khổng lồ.
Kết luận: Bạn thuộc diện phải nộp thuế, nhưng chỉ nộp trên phần dôi ra (100 triệu). Hãy yên tâm kê khai trung thực, vì mức đóng này rất nhẹ nhàng và hợp lý.
3. TRẢ LỜI CÂU HỎI 2: VỢ CHỒNG GIÀ 70 TUỔI, THU 10 TRIỆU/THÁNG CÓ ĐÓNG THUẾ KHÔNG?
Tình huống: Hai bác thu 10 triệu/tháng x 12 tháng = 120 triệu đồng/năm.
Phân tích pháp lý:
• Doanh thu thực tế: 120.000.000 VNĐ.
• Ngưỡng chịu thuế quy định (2026): > 500.000.000 VNĐ.
Kết luận:
Doanh thu của hai bác (120 triệu) thấp hơn rất nhiều so với ngưỡng quy định (500 triệu).
=> Hai bác KHÔNG PHẢI NỘP BẤT KỲ ĐỒNG THUẾ NÀO.
Và theo quy định cải cách hành chính mới, hai bác cũng KHÔNG CẦN PHẢI LÊN CƠ QUAN THUẾ KÊ KHAI nếu doanh thu dưới ngưỡng (trừ khi cần xuất hóa đơn cho khách thuê là công ty).
Hai bác cứ yên tâm an hưởng tuổi già, dùng số tiền này để dưỡng sinh, thuốc thang mà không cần lo lắng về nghĩa vụ với nhà nước. Pháp luật sinh ra để bảo vệ những người như hai bác.
4. GÓC NHÌN CHUYÊN GIA: KHI NÀO NÊN THÀNH LẬP DOANH NGHIỆP ĐỂ QUẢN LÝ NHÀ CHO THUÊ?
Bây giờ, hãy nói chuyện với những nhà đầu tư lớn hơn.
Những người có doanh thu 2 tỷ, 5 tỷ, 10 tỷ mỗi năm từ chuỗi căn hộ dịch vụ.
Với ngưỡng 500 triệu, các bạn nghĩ mình được lợi?
Chưa chắc.
Nếu bạn có doanh thu 3 tỷ/năm.
• Doanh thu tính thuế: 3 tỷ – 500tr = 2,5 tỷ.
• Thuế (10%): 250 triệu đồng.
Đây là con số không nhỏ. Và đau đớn nhất là: Với tư cách cá nhân, bạn KHÔNG ĐƯỢC TRỪ CHI PHÍ.
Bạn vay ngân hàng 10 tỷ để xây nhà, lãi mỗi năm 1 tỷ.
Bạn sửa chữa nhà hết 200 triệu.
Bạn thuê bảo vệ, lao công hết 300 triệu.
Tổng chi phí: 1,5 tỷ.
Lợi nhuận thực: 3 tỷ (Thu) – 1,5 tỷ (Chi) = 1,5 tỷ.
Nhưng bạn vẫn phải đóng thuế trên doanh thu (gần như toàn bộ). Điều này cực kỳ vô lý với nhà đầu tư dùng đòn bẩy.
LỜI KHUYÊN CỦA DR. LAND: HÃY “DOANH NGHIỆP HÓA” DÒNG TIỀN
Nếu doanh thu của bạn vượt quá 1 tỷ đồng/năm và bạn có sử dụng đòn bẩy ngân hàng, hãy chuyển sang mô hình CÔNG TY (Pháp nhân).
Tại sao?
1. Lá chắn “Chi phí được trừ” (Deductible Expenses):
Khi là công ty, thuế Thu nhập doanh nghiệp (20%) chỉ tính trên LỢI NHUẬN RÒNG, không tính trên Doanh thu.
• Lãi vay ngân hàng: Được trừ.
• Tiền lương bảo vệ, quản lý: Được trừ.
• Chi phí sửa chữa, sơn sửa: Được trừ.
• Tiền điện, nước, mạng: Được trừ.
• Đặc biệt: KHẤU HAO TÀI SẢN (Depreciation). Tòa nhà bạn xây 10 tỷ, mỗi năm bạn được trích khấu hao (ví dụ 5%) là 500 triệu vào chi phí. Đây là “chi phí ảo” (không mất tiền mặt) nhưng giúp bạn giảm thuế cực lớn.
2. Ví dụ so sánh (Doanh thu 3 tỷ, Chi phí lãi vay + Vận hành = 2 tỷ):
Là Cá nhân: Đóng thuế trên (3 tỷ – 500tr) x 10% = 250 triệu. (Dù lãi thực của bạn chỉ có 1 tỷ).
Là Doanh nghiệp:
• Doanh thu: 3 tỷ.
• Chi phí (Lãi + Vận hành + Khấu hao): Giả sử 2,5 tỷ (Khấu hao thêm 500tr).
• Lợi nhuận trước thuế: 500 triệu.
• Thuế TNDN (20%): 500tr x 20% = 100 triệu.
=> Tiết kiệm được 150 triệu tiền thuế!
3. Tối ưu hóa giá trị tài sản (Valuation):
Một tòa nhà được vận hành bởi công ty, có báo cáo tài chính, có dòng tiền minh bạch sẽ được định giá cao hơn gấp 1.5 lần so với một tòa nhà do cá nhân quản lý manh mún khi bạn muốn bán (Exit) hoặc gọi vốn.
5. BÀI HỌC TỪ ROBERT KIYOSAKI & BẰNG CHỨNG THỰC TẾ
Robert Kiyosaki (tác giả Cha Giàu Cha Nghèo) luôn nói: “Người giàu không sở hữu gì cả, nhưng họ kiểm soát tất cả thông qua Doanh nghiệp.”
Ông ấy sở hữu hàng ngàn căn hộ cho thuê, nhưng ông ấy đóng thuế rất ít. Tại sao? Vì ông ấy dùng “Khấu hao” và “Lãi vay” để đưa lợi nhuận chịu thuế về con số 0 một cách hợp pháp.
Câu chuyện thực tế tại Việt Nam:
Anh Hưng, một học viên của tôi tại TP.HCM. Anh sở hữu 3 tòa nhà CHDV, doanh thu 4 tỷ/năm. Trước đây anh để tên cá nhân, mỗi năm đóng thuế khoán gần 400 triệu. Anh than trời vì lãi ngân hàng ăn hết lãi ròng.
Sau khi nghe tôi tư vấn, anh chuyển 3 tòa nhà vào Công ty TNHH Bất động sản Hưng Thịnh.
Năm 2025 vừa rồi, anh báo cáo tài chính: Doanh thu 4 tỷ, nhưng Chi phí (Lãi vay + Khấu hao + Vận hành) lên tới 3,8 tỷ. Lợi nhuận sổ sách chỉ còn 200 triệu.
Anh đóng thuế TNDN: 40 triệu.
Từ 400 triệu xuống 40 triệu. Hoàn toàn hợp pháp. Số tiền tiết kiệm được anh dùng để tái đầu tư sang tòa nhà thứ 4.
6. LỜI KHUYÊN DÀNH CHO BẠN
Các bạn thân mến,
Thuế là một trò chơi trí tuệ.
Nếu bạn là “tay mơ”, thuế là hình phạt.
Nếu bạn là “chuyên gia”, thuế là công cụ điều tiết dòng tiền.
Với hai bác lớn tuổi: Hãy an tâm tận hưởng chính sách nhân văn mới.
Với bạn có doanh thu 600 triệu: Hãy vui vẻ đóng 10 triệu, đó là mức phí bảo vệ quá rẻ để kinh doanh hợp pháp.
Với những nhà đầu tư lớn: Đừng lười biếng. Hãy học cách vận hành doanh nghiệp. Đừng để sự thiếu hiểu biết ăn mòn lợi nhuận của bạn.
“Muốn đi nhanh thì đi một mình, muốn đi xa (và đóng thuế ít) thì đi cùng doanh nghiệp
