Thị trường BĐS vận hành như sau: Sơ cấp dẫn dắt kỳ vọng. Sơ cấp gồm nhà nước làm hạ tầng, luật, bảng giá đất… các tập đoàn thì tạo sản phẩm theo trục hạ tầng. Khi sơ cấp đạt xong mục tiêu sẽ thiết lập mức giá sàn, phần còn lại là thứ cấp vật nhau trên giá sàn này. Tùy vào điều kiện kinh tế chung, và hoàn cảnh mỗi cá nhân mà có nhiều mức giá trên trời hay giá đục sàn.
Ví dụ: Thị trường set giá 10 tỷ là giá CĐT đã bán ra nhưng ông CĐT này bán xong rồi, để lại cho thị trường thứ cấp định giá sàn là 10 tỷ, rồi khi kinh tế hưng phấn, vay dễ nên thứ cấp ảo tưởng hô lên 15 tỷ. Khi lãi suất cao, bản thân có khi vay lãi ngày khi gặp biến thì ảo tưởng bị hạ xuống thảm, vì thực tế nó phũ phàng chứ đâu màu mè 15 tỷ mới bán đâu. Kiểu đúng ngần ấy a mới bán…không có cái giá đấy đâu. Nhưng thực ra thì tối tối thằng chủ nợ nhắc nhẹ lãi ngày thì ngay lập tức xuống 12 tỷ rồi xuống 9 tỷ khi bị nó hất sơn vào. Người ta gọi là bán đi cho nhẹ nợ đúng nghĩa đen.
Nói chung thị trường thứ cấp là thứ gì đấy phải bước vào sâu sát mới tóm được cơ hội vì nó là giá hàng cũ, không phải giá xuất xưởng. Người thì làm ăn thua lỗ (nhiều lắm), người thì bị bắt bớ, người thì con cái phá về báo nợ…đủ kiểu khiến người ta gỡ bỏ đi phần ảo tưởng, chịu lỗ đi 10-15% so với giá nhập vào (như ví dụ trên, mua cđt 10 tỷ, ảo tưởng 5 tỷ, gặp biến là giũ ảo tưởng, chỉnh lỗ tiền thịt 1-2 tỷ là bình thường…để thoát hàng thế là giá còn 9 tỷ).
Cho nên các bạn đầu tư BĐS thì phải hiểu cấu trúc cơ bản như vậy.
Giá = Giá trị khai thác + giá trị kỳ vọng
Phải chủ động mà nghe ngóng thứ cấp đang sống trong trạng thái nào của kinh tế, rồi hoàn cảnh cá nhân bán ra họ đang trong bối cảnh nào. 2026, thuế chặt, luật nghiêm đầy ông gồng toát mồ hôi rồi, hàng rẻ đột xuất sẽ ném ra thị trường.
Mà tôi nói rồi mua đất thì đi mà tìm cơ hội chứ, đợi người ta rao khắp trên mạng thế thì còn gì là cơ hội.
