Đầu tư BĐS thì phải hiểu được cấu trúc tăng giá của nó thì bạn mới biết mình ở vị trí nào, thuận lợi, gian nan ở đâu. Đầu tiên khi tiền rẻ xuất hiện thì có một giới kiếm tiền siêu nhanh, siêu dễ và hưởng sớm nhất lợi ích họ sẽ mua với mọi giá, miễn là họ cần cất tiền đi.
Tiếp theo là giới giàu truyền đời bắt đầu tái cấu trúc danh mục BĐS của mình cho nó tiềm năng hơn. Họ có sẵn base rồi nên việc mua, bán BĐS để tối ưu lại là chuyện quá bình thường vì thường là bán A mua B, và vì cả A, B đều tăng như nhau nên chẳng có cái gì là phi lý ở đây cả dù là giá có ở trên mặt trăng đi nữa. Nếu B tiềm năng hơn A thì sẽ có một độ chênh thì họ tận dụng lợi thế tín dụng đang dễ và rẻ để bù vào. Giống như việc bán 2 cái nhà ngõ ô tô, mua cái nhà mặt phố, thiếu 15-20% thì họ vay ngân hàng lãi cố định 3 năm 6,5% để bù vào.
Và vì tín dụng rẻ trở thành động lực chính để giới giàu có mua bán giao dịch với một tầng giá mới (dù chu kỳ trước đã đỉnh và đi ngang) vô hình tạo ra không khí sôi động trở lại, tạo động lực kỳ vọng cho thị trường mà chúng ta hay gọi là BĐS ấm lên.
Tiếp theo là giới giàu mới nổi tự tin với năng lực kiếm tiền nên tham gia vào gom BĐS vì họ tự tin vào khả năng kiểm soát rủi ro tín dụng, nên gom ròng. Hình thành cho con cháu sau này trở thành giới giàu truyền đời.
Và tầng dưới nữa là tầng lớp đầu cơ khi thấy các tầng trên giao dịch, có thanh khoản nên tự tin lướt qua lướt lại đánh cược rủi ro.
Tầng tiếp theo là tầng lao động tay nghề cao, tiểu thương đã có nhà cửa ổn định (kỹ sư, bác sĩ, chuyên gia…) có chút tích lũy cũng không thể ngồi yên, sợ tiền mất giá cũng tham gia vào thị trường.
Và cuối cùng là tầng lao động, văn phòng bình thường, nhu cầu ở thực cao nhất, khát khao có nhà nhưng đang bị bỏ lại rất xa. Họ vừa sợ vừa hy vọng nên cũng tham gia giao dịch tấp nập nhưng ở phân khúc rẻ rất xa nơi họ sinh sống và làm việc. Kiểu như làm ở HN nhưng BĐS nóng lên cũng nhảy về quê làm lô 1-1.5 tỷ.
Và đứng ngoài tất cả các tầng là chủ đầu tư, môi giới. Họ tạo sản phẩm, tạo truyền thông, chính sách bán hàng, khuếch đại độ nóng.
Khi cả 3 giới phía trên hoàn tất mục tiêu của mình cũng là lúc giá đã lên một ngưỡng phi lý, họ dừng mua vào, cái nào tăng sốc quá thì họ bán bớt đi vừa để chốt lời, vừa để giảm rủi ro cho chu kỳ sau, thị trường sẽ giảm thanh khoản rõ rệt chờ tín hiệu tín dụng siết là cái nào giảm thảm sẽ giảm thảm, cái nào chỉnh nhẹ sẽ chỉnh nhẹ, cái nào đi ngang sẽ đi ngang.
Mỗi giới trong thị trường tạo ra các hành vi giao dịch khác nhau, tạo nên cấu trúc giá mà giới thấp hơn thấy thật là phi lý, càng thấp hơn càng thấy phi lý nhưng nó hoàn toàn hợp lý do chênh lệch tầng lớp dẫn đến thấy không phù hợp mà thôi.
Vì giá đã lên rất cao, khai thác giá trị của BĐS lúc này trở nên rất thấp (ví dụ đầu tư 10 tỷ, cho thuê được 15-20tr, giá trị khai thác chỉ 1.5-2%) thì thực sự chênh lệch tăng giá này sẽ trả một phần cho nhà nước, giới đầu tư, giới giàu có, một phần cho tín dụng, một phần cho môi giới. Toàn bộ phần chênh ấy sẽ là tầng dưới vật lộn để trả.
Một chu kỳ mới lại bắt đầu và nó vẫn diễn ra như vậy thôi. Ai gồng qua giai đoạn khó khăn, trầm lắng thì sẽ lại nhảy lên tầng mới khá hơn, ai gồng không nổi thì nghèo hẳn đi.
Đầu tư BĐS không phải nó mù mờ tương lai, chỉ là do ta không lượng sức mình, không nhận ra vị trí ta có thể đứng và tồn tại thì tự làm tương lai mờ mịt thôi.
