HÀNG XÓM LẤN ĐẤT: ĐỪNG VỘI CẦM BÚA! ĐỌC NGAY 5 BƯỚC NÀY NẾU KHÔNG MUỐN “ĐANG LÀ NẠN NHÂN HÓA THÀNH TỘI PHẠM”
Gửi những anh em môi giới, những nhà đầu tư và cả những người đang sở hữu “tấc đất cắm dùi”,
Hãy tưởng tượng kịch bản ác mộng này:
Bạn tích cóp cả đời, mua được mảnh đất cắm dùi để an cư lạc nghiệp. Một sáng đẹp trời, bạn xách thước ra đo lại để chuẩn bị xây nhà thì… Ối giời ơi! Cái hàng rào của ông hàng xóm đã “mọc” sang đất nhà bạn 20cm tự lúc nào.
Máu nóng dồn lên não. Bạn cảm thấy bị xúc phạm. Bạn nghĩ: “Đất của ông, sổ đỏ tên ông, mày dám lấn chiếm thì ông đập!”
Và trong cơn nóng giận, bạn cầm búa tạ sang đập tan cái hàng rào đó. Bạn hả hê nghĩ rằng mình đang thực thi công lý.
DỪNG LẠI NGAY!
Nếu bạn làm thế, xin chúc mừng, bạn vừa sập vào cái bẫy chết người của pháp luật. Từ vị thế là “nạn nhân” bị mất đất, bạn bỗng chốc trở thành “tội phạm” với tội danh: Hủy hoại tài sản công dân hoặc Gây rối trật tự công cộng.
Tranh chấp ranh giới, lấn chiếm đất đai là “đặc sản” chua chát nhất của bất động sản thổ cư.
Tôi đã từng chứng kiến trường hợp của anh Hùng (khách hàng cũ tại Hà Đông). Anh Hùng là dân làm ăn, tính tình bộc trực, nóng nảy. Khi phát hiện nhà hàng xóm xây tường bao lấn sang đất mình 15cm, anh không nói không rằng, thuê ngay 3 thợ nề sang đập bỏ phần tường đó trong sự ngỡ ngàng của cả xóm.
Kết quả?
Anh Hùng bị hàng xóm kiện ngược lại. Công an phường xuống lập biên bản. Anh phải bồi thường 15 triệu đồng tiền xây dựng lại tường cho họ và còn bị phạt hành chính, hồ sơ bị “vết”. Đau đớn hơn, mối quan hệ hàng xóm coi như chấm dứt. Ra ngõ gặp nhau mặt nặng mày nhẹ, con cái hai nhà cấm chơi với nhau. Mảnh đất đó sau này anh Hùng xây nhà ở cũng không yên, mà bán đi cũng khó vì hàng xóm liên tục gây khó dễ, ném rác, chửi bới.
Ông bà ta dạy cấm có sai: “Cả giận mất khôn”.
Bạn có thấy tức không? Rõ ràng đất là của mình, tiền là của mình, mà bị người ta ăn cắp trắng trợn rồi mình lại không được phép “đòi” lại bằng vũ lực?
Nhiều môi giới non tay khi gặp khách hàng trong tình huống này thường hùa theo: “Anh sợ gì, đất mình mình cứ làm, đập cho nó sợ!”
Đó là lời khuyên của những kẻ nghiệp dư, thiếu hiểu biết pháp luật, đẩy khách hàng vào vòng lao lý.
Làm ơn hãy nhớ kỹ điều này: Kiện tụng là giải pháp cuối cùng, nhưng dùng vũ lực là giải pháp NGU NGỐC nhất.
Bạn muốn đòi lại đất? Bạn muốn giữ được cái đầu lạnh? Bạn muốn hàng xóm phải “tâm phục khẩu phục” trả lại tài sản cho bạn mà hai bên vẫn có thể nhìn mặt nhau?
Bạn cần một QUY TRÌNH. Một tấm bản đồ pháp lý mà tôi gọi là: MODULE 1054.
Dưới đây là 5 BƯỚC ĐÒI LẠI ĐẤT CHUẨN PHÁP LÝ (Từ thương lượng đến cưỡng chế) mà bất kỳ môi giới “có tầm” nào cũng phải thuộc nằm lòng để tư vấn cho khách.
BƯỚC 1: CÁ NHÂN TỰ HÒA GIẢI (CHIẾN THUẬT “LỜI NÓI CHẲNG MẤT TIỀN MUA”)
Trước khi lôi nhau ra chính quyền, hãy dùng “tình làng nghĩa xóm” trước.
• Hành động: Gặp trực tiếp hàng xóm. Đừng đi tay không. Hãy mang theo Sổ đỏ và bản trích đo địa chính (có dấu đỏ).
• Thái độ: “Bán anh em xa mua láng giềng gần”. Hãy nói chuyện nhẹ nhàng, tình cảm. Có thể họ không cố ý lấn chiếm (do thợ xây sai, do mốc giới cũ bị mất…).
• Lưu ý quan trọng: Hãy ghi âm cuộc nói chuyện hoặc lập biên bản làm việc (nếu họ chịu ký) để làm bằng chứng về sự thiện chí của bạn sau này.
BƯỚC 2: GỬI ĐƠN LÊN UBND CẤP XÃ/PHƯỜNG (BƯỚC ĐỆM BẮT BUỘC)
Nếu “rượu mời không uống”, ta bắt đầu dùng đến pháp luật.
• Hành động: Nộp “Đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai” tại UBND cấp xã/phường nơi có đất.
• Tại sao phải làm bước này? Rất nhiều người nhảy cóc kiện thẳng ra Tòa án và bị TRẢ HỒ SƠ. Luật Đất đai quy định: Hòa giải tại cơ sở là thủ tục BẮT BUỘC. Tòa án sẽ không thụ lý nếu thiếu cái biên bản của xã.
BƯỚC 3: XÃ TỔ CHỨC HÒA GIẢI (THỜI HẠN VÀNG 45 NGÀY)
• Quy trình: Chủ tịch UBND xã phối hợp với Mặt trận Tổ quốc sẽ mời hai bên lên làm việc.
• Thời hạn: Luật quy định việc này phải thực hiện trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận đơn. Đừng để họ ngâm hồ sơ của bạn cả năm.
• Kết quả:
• Trường hợp 1: Hòa giải thành. Tuyệt vời! Lập biên bản, hai bên cam kết thực hiện/trả đất.
• Trường hợp 2: Hòa giải KHÔNG thành. Xã sẽ lập “Biên bản hòa giải không thành”. Đừng buồn, tờ giấy này chính là tấm “giấy thông hành” để bạn đủ điều kiện kiện ra Tòa.
BƯỚC 4: KHỞI KIỆN RA TÒA ÁN (KHI “DĨ HÒA” KHÔNG CÒN “VI QUÝ”)
• Hành động: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp Huyện.
• Bộ hồ sơ quyền lực gồm: Đơn khởi kiện, Sổ đỏ (bản sao), CMND/CCCD, và quan trọng nhất: Biên bản hòa giải không thành của xã (ở Bước 3).
• Mục tiêu: Yêu cầu Tòa án phán quyết, buộc hàng xóm trả lại đất và tháo dỡ công trình trái phép.
BƯỚC 5: THI HÀNH ÁN (CÚ CHỐT HẠ)
Tòa tuyên bạn thắng, nhưng hàng xóm vẫn “lì đòn”, chây ỳ không chịu trả? Đừng lo.
• Hành động: Cầm Bản án/Quyết định đã có hiệu lực pháp luật đến Chi cục Thi hành án dân sự.
• Kết quả: Cơ quan nhà nước sẽ tiến hành CƯỠNG CHẾ. Lúc này, việc đập bỏ bức tường lấn chiếm là việc của nhà nước, có công an bảo vệ, bạn không cần phải động tay chân.
MỘT CÂU CHUYỆN KHÁC VỀ SỰ KHÔN NGOAN CỦA MÔI GIỚI CÓ TÂM
Khác với câu chuyện của anh Hùng ở trên, tôi muốn kể cho bạn nghe về trường hợp của chị Mai – một khách hàng được tư vấn bởi Tuấn, một môi giới dày dặn kinh nghiệm trong team tôi.
Chị Mai mua căn nhà ở ngõ Hoàng Mai. Khi nhận bàn giao, đo đạc lại thì phát hiện nhà bên cạnh (của bác Bình – tổ trưởng dân phố về hưu) đã xây lấn sang 10cm chạy dọc suốt chiều dài nhà. Tính ra mất gần 2m2 đất vàng bạc.
Chị Mai định làm ầm ĩ lên. Nhưng Tuấn ngăn lại:
“Chị ạ, mình về đây ở là xác định cả đời. ‘Tối lửa tắt đèn có nhau’. Bác Bình là người có uy tín trong xóm, nếu mình làm căng ngay từ đầu, sau này khó sống lắm. Để em hỗ trợ chị nói chuyện trước.”
Tuấn chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, cùng chị Mai sang nhà bác Bình biếu cân hoa quả ra mắt, rồi nhẹ nhàng trình bày bản trích đo. Tuấn khéo léo: “Cháu biết bác là người hiểu biết, chắc chắn không có ý lấn chiếm đâu ạ. Chắc do ngày xưa thợ xây họ nhìn nhầm mốc giới thôi. Bác xem giúp cháu, chứ đất cát giờ tấc đất tấc vàng, chị Mai cũng đi vay mượn mới mua được…”
Bác Bình xem bản vẽ, ngẫm nghĩ một lúc rồi gật gù: “Ừ, đúng là hồi đó bác khoán trắng cho thợ, cũng không để ý kỹ. Thôi, cái tường rào này cũng cũ rồi. Bác xin lỗi cô Mai nhé. Để bác cho thợ phá đi xây thụt vào đúng ranh giới, coi như sửa sang lại cái sân luôn.”
Kết quả: Chị Mai lấy lại được đủ đất mà không tốn một xu tiền án phí. Bác Bình thì nể chị Mai và cậu môi giới biết điều. Sau này, chính bác Bình là người giới thiệu mối bán căn nhà khác cho Tuấn.
Bạn thấy đấy, Hiểu Luật để hành xử Đúng Luật và Đắc Nhân Tâm. Đó mới là đỉnh cao.
LỜI KHUYÊN DÀNH RIÊNG CHO ANH EM MÔI GIỚI (SALE ADVICE)
Nghề môi giới không chỉ là chỉ trỏ bán mua, mà là tư vấn giải pháp.
1. Tư vấn Phòng ngừa (Proactive):
Trước khi khách xuống tiền cọc, hãy giúp khách đo đạc lại thực tế và so sánh với Sổ đỏ (như Module 934 tôi từng chia sẻ). Nếu thấy diện tích thực tế thiếu so với sổ, hoặc hàng xóm đang xây lấn, hãy yêu cầu Chủ nhà cũ giải quyết dứt điểm tranh chấp xong mới cho khách mua. Đừng để khách mua xong mới phát hiện ra thì bạn mất uy tín hoàn toàn.
2. Tư vấn Hành xử (Consultant Mindset):
Khi khách gặp sự cố, hãy là cái đầu lạnh.
Hãy nói với khách: “Anh/chị cứ tin em, mình làm đúng trình tự 5 bước này. Mình đang nắm đằng chuôi (sổ đỏ), mình đừng nóng vội đập phá mà biến đúng thành sai. Pháp luật bảo vệ người biết luật.”
BÀI TẬP THỰC HÀNH CHO ANH EM:
✅ Luyện giọng: Hãy đứng trước gương và tập nói câu này cho thật tự tin: “Thưa anh/chị, hòa giải tại xã là bước BẮT BUỘC. Nếu không có biên bản này, Tòa án sẽ trả hồ sơ về ngay lập tức.” (Nói được câu này, khách hàng sẽ nhìn bạn bằng con mắt khác: Con mắt nể trọng chuyên gia).
✅ Soạn thảo: Lên mạng tìm ngay mẫu “Đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai”, tải về, chỉnh sửa và lưu sẵn trong điện thoại/laptop. Khi khách cần, bạn gửi ngay trong 1 nốt nhạc. Đó là sự chuyên nghiệp.
Cuối cùng, hãy nhớ rằng: Bất động sản là tài sản lớn, nhưng tình người và sự bình an còn lớn hơn. Hãy dùng kiến thức để bảo vệ tài sản và giữ gìn tình nghĩa.
