CỬA NGÁCH GIÚP DÂN NGHÈO (có số vốn < 1 tỷ) KHÔNG BỊ BẦN CÙNG HOÁ TRONG THỜI ĐẠI MỚI NÀY LÀ GÌ.
CẢNH BÁO: lịch sử có thể lặp lại:
Năm nay 2025 giống năm 2018 : SIẾT TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN nên BÁN LUÔN CHUNG CƯ để ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN nhé.
⸻
1️⃣ BƯỚC NGOẶT 2019 – TỪ “THỊ TRƯỜNG CUNG CẦU” SANG “THỊ TRƯỜNG BỊ THAO TÚNG”:
Trước năm 2019, khi tỷ lệ Tín Dụng < 100% GDP:
thì sóng BĐS Việt Nam chủ yếu đi theo cung – cầu tự nhiên. Người mua dùng tiền thật (tiền tích lũy), sóng thường chậm, dài và lan rộng.
Nhưng từ 2019, khi tỷ lệ tín dụng vượt 100% GDP: Tức là nguồn tiền đầu tư trong xã hội đa số là tiền Vay chứ không còn là tiền Thịt như trước đây nữa : thì thị trường đã bước sang giai đoạn thao túng:
• Nguồn tiền trong BĐS phần lớn là tiền vay, không còn là vốn tự có.
• Các tập đoàn BĐS và ngân hàng phối hợp để điều tiết dòng tiền.
• Sóng BĐS trở nên ngắn – nhanh – tập trung, do các “tạo lập” chủ động đánh sóng, hớt váng trước khi dân thường kịp nhận ra.
👉 Đây chính là mô hình mà các nước G7, G20 cũng áp dụng: đầu tư xã hội dựa chủ yếu vào tín dụng, được điều tiết bởi tầng lớp tinh hoa.
⸻
2️⃣ CƠ CHẾ THỔI GIÁ: TỪ CÔNG TY CON ĐẾN NGÂN HÀNG
Một dự án trị giá 100 tỷ có thể biến thành “tài sản ảo” 200–300 tỷ nhờ các chiêu trò:
• Bước 1: Công ty A phát hành trái phiếu 50 tỷ để mua đất.
• Bước 2: Thế chấp dự án vay thêm 50 tỷ.
• Bước 3: Bán dự án sang công ty B (cùng tập đoàn) với giá 200 tỷ.
• Bước 4: Công ty B thế chấp vay tiếp 140 tỷ.
👉 Vốn thật chỉ 100 tỷ, nhưng hệ thống ngân hàng + trái phiếu đã bơm ra 190 tỷ.
Hệ quả:
• Giá dự án bị đẩy lên khống.
• Ngân hàng trở thành “khách hàng cuối cùng” nắm giữ tài sản ảo.
• Doanh nghiệp không thể giảm giá vì đã thế chấp cao → giá BĐS cứ treo trên trời.
⸻
3️⃣ CHU KỲ XOAY VỐN KIỂU KIM TỰ THÁP
CHU KỲ XOAY VỐN KIỂU KIM TỰ THÁP – BÀI TOÁN KHỞI NGHIỆP CỦA CÁ MẬP BĐS
Một “cá mập” BĐS dự án (gọi là Công ty A) thường bắt đầu như sau:
• Giả sử A có 100 tỷ vốn tự có → vẽ ra dự án trị giá 300 tỷ.
• A vay ngân hàng thêm 200 tỷ để xây dựng.
Đáng lẽ A làm đàng hoàng: xây xong, bán được 400 tỷ, trả nợ ngân hàng 200 tỷ + lãi, phần dư mới gọi là lời. Nhưng KHÔNG…
👉 Thực tế:
• A chỉ dùng 100 tỷ để xây dựng dự án.
• Còn 100 tỷ còn lại (trong số 200 tỷ vay được) thì A đem đi mua đất khác.
• Miếng đất 100 tỷ đó lại được “vẽ dự án” và tiếp tục vay thêm 200 tỷ mới.
Sau vài vòng xoay như vậy, A đã có trong tay 3–5 dự án đình đám. Nhưng bên trong, vốn tự có vẫn chỉ là 100 tỷ, còn lại là nợ 600–1000 tỷ.
***
Khi nợ đến hạn xử lý ra sao?
• Sau 3 năm, các khoản vay bắt đầu đến hạn. Nếu không muốn rơi vào nhóm nợ xấu, A chỉ có một cách:
• Mua một miếng đất lớn hơn, vẽ ra một dự án lớn hơn.
• Lúc này A đang nợ khoảng 1000 tỷ + lãi 3 năm → dự án mới phải có quy mô ít nhất 2500–3000 tỷ.
• Với dự án mới, A có thể vay tiếp 1500–2000 tỷ (theo tỷ lệ ngân hàng cho vay ~60% tài sản thế chấp).
• A dùng số tiền mới vay được để trả nợ cũ + lãi, phần dư lại ném vào xây dựng “đại dự án” tiếp theo.
Đây chính là mô hình kim tự tháp tài chính:
• Dự án sau phải to hơn dự án trước, khoản vay sau lớn hơn nhiều lần khoản vay cũ.
• Nếu ngừng mở rộng → khủng hoảng & đổ vỡ sẽ xảy ra.
***
Các kịch bản thường gặp
1. May mắn bán được hàng:
• Dự án ban đầu được bơm ít tiền để “làm hòm hòm”, nếu thị trường lên thì bán được nhà.
• Khách hàng đóng 20–30% vốn → A lấy tiền đó xây tiếp.
• Nếu bán hết và thu đủ, dự án coi như thành công → đóng sổ, trả nợ, clear sạch.
2. Không bán được → “dự án treo”:
• Nếu dự án mãi không bán được, nó cứ treo đó.
• Sau 3–5 năm, nếu thị trường khởi sắc, A lại dùng tiền mới để xây tiếp.
3. Công ty mẹ nợ phình to:
• Khi nợ đã lên đến 3000 tỷ, không còn phép màu nào ngoài việc phải mở dự án mới to gấp đôi (6000 tỷ).
• Một phần để trả vốn + lãi cũ, một phần để tiếp tục thu gom đất, M&A dự án.
• Khi công ty đã phình đủ lớn, bước tiếp theo là IPO: đưa công ty mẹ lên sàn chứng khoán.
****
Cách “chơi bài”
• Ngay từ đầu, kế hoạch này đã được thiết kế: mọi dự án nằm dưới công ty con.
• Dự án nào dính rắc rối (thua kiện, tai nạn, bê bối…) → cắt bỏ, bỏ mặc.
• Dự án nào ngon thì giữ lại, đến lúc IPO sẽ hợp nhất về công ty mẹ.
• Khi niêm yết thành công, giá trị công ty có thể từ 10.000 tỷ lên 50.000–100.000 tỷ.
và
***
Tổng giá trị hàng tồn kho BĐS VN tăng liên tục nhưng các cá mập bds chủ dự án không bao giờ sợ: đó là vì luôn có hệ thống ngân hàng và chứng khoán đứng đằng sau:
Các nhóm lợi ích Cá mập BĐS và Ngân Hàng sẽ mãi giầu: bởi vì bds giá 5 đồng được thổi lên 10 đồng thì Cá mập chỉ cần cắm ngân hàng lấy 7 đồng là ăn đậm:
bởi vì chi phí 3 đồng nếu bán hết cho dân giá 5 đồng thì chỉ lãi được 2 đồng: Nhưng nếu thổi giá lên 10 đồng: thì kể cả bán ế thì cũng cắm bank được 7 đồng: vậy là lãi 4 đồng.
Vậy nên ngân hàng có thể được coi như là “khách hàng cuối cùng” : bỏ ra 7 đồng để nhận cầm cố 1 của bds có giá đầu vào chỉ 3 đồng.
Nếu bds mà toang thì cả hệ thống ngân hàng sẽ sụp đổ: vậy nên chính phủ sẽ không bao giờ để toang.
⸻
4️⃣ VÌ SAO NGÂN HÀNG & NHÀ NƯỚC KHÔNG BAO GIỜ ĐỂ BĐS TOANG?
• Nếu BĐS sụp giá → tài sản thế chấp mất giá → ngân hàng gánh nợ xấu → rủi ro hệ thống.
• Chính phủ buộc phải:
• Giãn nợ, đảo nợ.
• Bơm tiền, hạ lãi suất.
• Cứu ngân hàng bằng cách “mua 0 đồng” hoặc tái cấp vốn.
👉 Kết quả:
• Chủ đầu tư: đã kịp “chuyển tiền ra nước ngoài”.
• Ngân hàng: thành “khách hàng cuối cùng”, luôn được bảo kê.
• Người dân: vừa là nạn nhân mua giá cao, vừa bị hút tiền qua lạm phát.
👉 Với đặc thù ở Việt Nam:
• BĐS là trụ cột kinh tế.
• Tốc độ tăng giá BĐS luôn đi cùng tốc độ in tiền (cao gấp 3–4 lần tăng GDP).
• Trong khi lương, lợi nhuận DN, VN-Index chỉ tăng tương đương GDP (~7%).
• Kết quả: Ai chỉ làm công ăn lương sẽ ngày càng bị bần cùng hóa nếu không đầu tư BĐS.
⸻
5️⃣ ĐẤT NỀN – CỬA NGÁCH CỦA DÂN THƯỜNG
Trong khi BĐS dự án dễ bị thao túng : lợi nhuận thì chủ đầu tư đã ăn gần rồi : và bán ra với giá cao (biên lợi nhuận cực cao), thì đất nền giá rẻ lại trở thành cửa ngách giúp dân thường thoát bần cùng hóa:
• Vin Đông Anh: sau 1 năm tăng 30%.
• Đất nền Sóc Sơn, Chương Mỹ , Quốc Oai, Thạch Thất, Ứng Hòa, Mỹ Đức: tăng gấp đôi trong 1 năm.
• Sắp tới: Vin Cần Giờ mở bán → mình tất tay đất Dầu Tiếng (HCM).
👉 Quy luật: đất xa – rẻ nhất thường tăng nhanh nhất.
Bởi vì: “BĐS dự án có thể đẻ thêm, nhưng đất nền thì không.”
⸻
6️⃣ ĐẤT NỀN – CÔNG CỤ HẤP THỤ LẠM PHÁT
• Tiền bơm ra nhiều mà không vào đất → giá gạo, thịt, cá, tôm tép sẽ x3–x5 → dân càng khổ.
• Đất nền tăng giá nhanh giúp hút tiền nhàn rỗi, tránh chảy máu sang vàng, USD.
• Đất nền chính là công cụ hấp thụ lạm phát và bảo toàn nền kinh tế.
⸻
7️⃣ KẾT LUẬN
• Sau 2019, BĐS VN không còn là thị trường tự nhiên, mà là thị trường bị thao túng.
• Các cá mập dự án luôn thắng nhờ ngân hàng & hệ thống bảo kê.
• Người dân nếu chỉ làm công ăn lương sẽ ngày càng tụt hậu, vì lương chỉ tăng ~GDP (7%), trong khi giá đất tăng theo tốc độ in tiền (3–4 lần GDP).
• Đất nền giá rẻ chính là cửa ngách duy nhất cho dân thường để không bị bần cùng hóa.
• Chung cư & BĐS tiêu dùng: cần giữ giá “tiếp cận được” để duy trì thanh khoản.
• Đất nền – BĐS đầu cơ: được phép tăng giá mạnh, vừa hút vốn, vừa lạm phát, vừa tạo động lực xã hội.
• Giá BĐS tăng chính là “công cụ kép”: vừa đảm bảo mục tiêu tăng trưởng, vừa duy trì cân bằng xã hội.
—-//—–
