Với những BĐS đã tăng 200%-300%. Nếu bạn đầu tư và full margin thì kể cả nó tiếp tục tăng 10% thì bạn đang hòa. Còn nó đi ngang hoặc chỉnh 5-10% thì bạn lỗ.
✅Giả Sử: Giá BĐS hiện tại: 10 tỷ đồng (đã tăng x2 trong 2 năm qua, từ 5 tỷ)
💥Vốn tự có: 3 tỷ đồng
✏️Vay margin (vay ngân hàng): 7 tỷ đồng (70% giá trị)
✍️Lãi suất vay: 9%/năm
Kỳ hạn nắm giữ: 1 năm
💥Sau 1 năm – BĐS tăng 10% và vì lý do nào đấy bạn phải bán:
💵Giá BĐS mới: 10 tỷ × 1.10 = 11 tỷ
✅Chi phí phải trả:
Lãi vay ngân hàng: 7 tỷ × 9% = 0.63 tỷ
Thuế chuyển nhượng: 11 tỷ × 2% = 0.22 tỷ
Phí môi giới: 11 tỷ × 2% = 0.22 tỷ
Tổng chi phí giao dịch: 0.63 + 0.22 + 0.22 = 1.07 tỷ
➡️Tính toán lãi/lỗ:
Bán BĐS thu về: 11 tỷ
Trả gốc vay: 7 tỷ
Trả lãi + thuế + phí: 1.07 tỷ
Còn lại: 11 – 7 – 1.07 = 2.93 tỷ
➡️Kết quả:
Vốn ban đầu: 3 tỷ
Còn lại: 2.93 tỷ
Lỗ: 3 – 2.93 = -0.07 tỷ = -70 triệu
ROE = -0.07/3 = -2.3%
⚠️Giả sử bạn cầm tiền mặt gửi ngân hàng 6%/năm thì bạn nhận về 180tr.
➡️Như vậy, BĐS mà bạn đầu tư cần tăng giá lên khoảng 30% trong năm thì trừ đi hết các thể loại phí gồm cả chi phí cơ hội (gửi vốn vào ngân hàng lấy lãi) mới gọi là có lời chút ít. Còn nó mà chỉnh 5-10% thì bạn mất 38-54% vốn.
✅Cho nên khi thị trường đã nóng ran rồi, giá đạt ngưỡng ai cũng sợ thì dù có đi ngang hay luẩn quẩn tăng 10-30% đều không phải bài toán đầu tư hấp dẫn nữa.
➡️Đầu tư BĐS chưa bao giờ là dễ dàng cả, tiền thịt thì không nói làm gì, mua đỉnh này thì đợi 5-10 năm vào đỉnh sau chốt lời. Chứ margin kiểu full 70% thì phải tính toán thật kỹ vị trí mua, loại hình, thời điểm mua, khả năng gồng lãi. Thời buổi khó khăn, sự kiện bất ngờ úp sọt bất kể lúc nào.
