BĐS tăng, chẳng cò vạc nào cả. OAN! Do cơ cấu vay thế chấp tại Việt Nam là dùng BĐS là tài sản thế chấp là chính, mà doanh nghiệp cần vốn làm ăn thì phải vay ngân hàng, muốn được vay nhiều thì bắt buộc BĐS phải tăng giá trị lên. Ngân hàng sẽ dựa vào chính sách tài khóa, tiền tệ, quy định để cân bằng rủi ro và quyết định tài sản thế chấp đáng giá bao nhiêu để cho vay. Chứ chẳng cò vạc nào thổi nổi, có chăng là chiêu trò lặt vặt thổi cục bộ nhỏ lẻ, không bõ dắt răng.
Phải hiểu cơ chế như vậy để biết động lực tăng trưởng giá BĐS. Khi dư nợ tín dụng tăng 8,3% trong 6 tháng đầu năm (tương đương +1 triệu tỷ đồng), đạt mức 16,9 triệu tỷ, câu hỏi đặt ra là: Doanh nghiệp lấy gì để thế chấp cho khối tiền khổng lồ này?
Nhìn vào cơ cấu cho vay 2025:
Bán buôn – Bán lẻ: 23,74% (khoảng 4 triệu tỷ)
Công nghiệp chế biến: 12,84% (khoảng 2,17 triệu tỷ)
Xây dựng: 7,53% (khoảng 1,27 triệu tỷ)
Nông nghiệp – Nông thôn: 23,16% (khoảng 3,9 triệu tỷ)
Tổng cộng 4 nhóm này chiếm gần 67% tổng dư nợ. Đây đều là các ngành cần tài sản cố định để thế chấp. Doanh nghiệp bán lẻ thế chấp mặt bằng, nhà xưởng; công nghiệp thế chấp nhà máy, đất công nghiệp; xây dựng thế chấp dự án, đất; nông nghiệp thế chấp đất ruộng, trang trại.
Nửa đầu năm đã ngốn hơn 50% chỉ tiêu (8,3% trong 6 tháng đầu)
Áp lực giải ngân nửa cuối năm còn lớn: còn khoảng 7,7% phải giải ngân trong 6 tháng cuối.
Không phải ai thổi giá BĐS lên, mà chính cơ chế tín dụng dựa trên thế chấp BĐS tạo ra động lực nội tại cho giá BĐS phải tăng. Khi hệ thống tín dụng mở rộng 1 triệu tỷ đồng chỉ trong 6 tháng, khối BĐS làm tài sản đảm bảo phải có giá trị tương ứng tăng lên 1,25-1,4 triệu tỷ theo hệ số LTV.
Đây là áp lực tăng giá có hệ thống, không phải bong bóng hay thao túng. Hiểu được điều này, bạn sẽ thấy giá BĐS tăng là tất yếu trong chu kỳ mở rộng tín dụng, và ngược lại, khi tín dụng thắt chặt thì BĐS cũng sẽ điều chỉnh.
