Nghiên cứu BĐS Việt Nam 30 năm qua thì cứ 7-8 năm lại diễn ra một chu kỳ rất rõ ràng, 1 chu kỳ sẽ gồm 3-4 năm đóng băng, 3-4 năm hồi phục và tăng trưởng. Cứ vậy, lặp đi lặp lại 4 chu kỳ rồi.
Và cấu trúc tăng trưởng không đồng đều, nghĩa là cùng trong một giai đoạn phục hồi và tăng trưởng thì có nơi tăng có nơi không, có loại hình tăng mạnh có loại hình bđs còn giảm đi.
Chính vì tính không đồng đều này làm cho nhiều nhà đầu tư mắc kẹt ngay cả lúc mà thị trường sôi nổi.
Tạo ra sân chơi tưởng dễ ăn mà xương xảu vô cùng. Ngay cả lão luyện mà tính toán không kỹ mua phải căn nhà phố rẻ hơn 10-15% nhưng mua rồi treo biển 2-3 năm không ai thuê là chuyện bình thường, coi như rẻ mà vẫn gãy dòng tiền thì là hòa. Chứ đừng nói đến CC hay nhà liền kề. Lớ ngớ, sơ hở là thành con mồi ngay. Thị trường khốc liệt hơn các bạn nghĩ rất nhiều đấy.
Cho nên đầu tư thì bạn đừng đặt kỳ vọng gì cả, kỳ vọng tạo ảo tưởng, ảo tưởng tạo cảm xúc mạnh, cảm xúc sẽ luôn dẫn đến quyết định sai lầm. Đầu tư BĐS bây giờ là phải dựa trên mô hình toán học, tính toán kỹ:
– Đầu tư thì bạn trả lãi được đến bao giờ
– Ai là người mua và họ có sẵn sàng trả tiền cho cái giá bạn dự định bán hay không?
– Nếu là tài sản đánh cược thì nó đã rẻ dưới giá trị tương lai nhiều lần chưa?
– Vị trí này có bao nhiêu cái trường học, bệnh viên, đường đi vào trung tâm, metro, TOD thế nào…
– Nếu cùng số vốn đó loại nào dễ thanh khoản và cắt lỗ ít thiệt hại nhất nếu lỡ đầu tư mà đánh giá sai cơ hội?
– Năng lực hấp thụ của khu (tỷ lệ lấp đầy các dự án lân cận ra sao)
– Câu chuyện tương lai còn quỹ đất để kể tiếp không?
– Ngân hàng đang định giá cho vay khu vực này so với giá đang rao chênh nhiều không?
…Nhiều biến số lắm đấy các bạn. Phải tự tạo bộ lọc cho mình. Đầu tư tiền tỷ, cả đời được đôi lần đầu tư thì phải thắng hoặc thua ít nhất ngay trận đầu thì còn đi tiếp được. Không là trả nợ cả đời luôn, nguy hiểm vô cùng!
Còn ngược lại, bộ lọc tốt thì BĐS mang lại cơ hội tiền bạc rất lớn.
Cẩn trọng nhé! Thời này sai lầm không còn giá rẻ như trước đâu.
