TẠI SAO NHIỀU NGƯỜI “KHÓC RÒNG” NGAY TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG? BÍ MẬT NẰM Ở TỜ GIẤY CỌC MỎNG MANH NÀY.
Trong hành trình hơn 10 năm lăn lộn trên thị trường bất động sản, từ những ngày làm môi giới cho đến khi trở thành nhà đầu tư và quản lý quỹ đất, tôi đã chứng kiến quá nhiều giọt nước mắt rơi xuống ngay tại văn phòng công chứng, hay thậm chí là ngay tại phòng khách nhà chủ đất.
Có những người tích cóp cả đời được vài tỷ đồng, hí hửng đi mua nhà, nhưng chỉ vì một phút lơ là khi đặt bút ký vào tờ giấy mỏng manh mang tên “HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC”, họ đã tự tay ném tiền của mình qua cửa sổ.
Nhiều người nghĩ rằng: “Ôi dào, đặt cọc thôi mà, có vài trăm triệu, ra công chứng mới quan trọng.”
SAI LẦM! SAI LẦM CHÍ MẠNG!
Hợp đồng đặt cọc chính là “vòng kim cô”, là văn bản pháp lý quan trọng nhất định hình toàn bộ cuộc chơi mua bán sau này. Nếu bạn lỏng lẻo ở bước này, bạn cầm đằng lưỡi. Nếu chủ nhà “quay xe”, hoặc pháp lý có vấn đề, bạn là người nắm chắc phần thua.
Hôm nay, tôi sẽ mổ xẻ tường tận 7 ĐIỀU NHẤT ĐỊNH PHẢI LƯU Ý dựa trên kinh nghiệm xương máu thực chiến, để giúp các bạn – những nhà đầu tư thông thái – tránh được những cái bẫy chết người này.
1. CHỦ THỂ GIAO KẾT: BẠN ĐANG ĐƯA TIỀN CHO AI? (CÂU CHUYỆN “VỢ KÝ, CHỒNG KHÔNG ƯNG”)
Điều đầu tiên và quan trọng nhất: Ai là người có quyền nhận tiền của bạn?
Rất nhiều trường hợp “dở khóc dở cười” thế này:
Anh A đi xem nhà, thấy ưng quá, gặp chị chủ nhà xởi lởi. Chị bảo: “Nhà này của vợ chồng chị, anh đi công tác, em cứ cọc cho chị, tối anh về chị bảo anh ký sau.”
Anh A tin người, cọc 200 triệu. Hôm sau anh chồng về, bảo: “Tôi không bán giá đó, bà ấy tự ý nhận cọc thì bà đi mà bán.”
Thế là anh A rơi vào cảnh đi đòi nợ. Đòi được gốc đã khó, nói gì đến phạt cọc.
Lưu ý cốt tử của Lại Thế Vũ:
• Check kỹ Sổ Đỏ/Sổ Hồng: Xem trang 1 ghi tên ai?
• Nếu ghi tên 2 vợ chồng: Bắt buộc cả 2 phải ra ký và lăn tay.
• Nếu ghi “Hộ gia đình”: Đây là cái bẫy lớn nhất. “Hộ” nghĩa là tất cả thành viên có tên trong Sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp sổ đỏ đều có quyền sở hữu (kể cả con cái đủ 18 tuổi). Thiếu một chữ ký của đứa con đang đi du học hay đi làm xa, hợp đồng cọc vô hiệu ngay lập tức.
• Ủy quyền: Nếu người ký không phải chủ đất (môi giới, người thân…), bắt buộc phải có Hợp đồng ủy quyền công chứng có nội dung: “Được quyền nhận cọc và định đoạt tài sản”. Giấy ủy quyền viết tay không có giá trị pháp lý khi ra tòa.
• Địa điểm đặt cọc: Tôi khuyên chân thành, hãy đến tận nhà chủ đất (nơi họ đang sinh sống, có bàn thờ gia tiên càng tốt) để giao dịch. Đừng giao dịch ngoài quán cà phê hay tại căn nhà đang bán (nếu họ đang cho thuê). Việc biết “tông tích” đối tác giúp bạn giảm thiểu rủi ro họ cầm tiền rồi “bốc hơi”.
2. THÔNG TIN TÀI SẢN: ĐỪNG MUA “VỊT TRỜI”
Trong hợp đồng cọc, phần mô tả tài sản thường bị viết sơ sài kiểu: “Bán căn nhà tại số X, đường Y…”.
Viết thế này là bạn đang tự sát.
Câu chuyện thực tế:
Có một khách hàng của tôi mua đất ở Bình Dương. Hợp đồng cọc chỉ ghi diện tích 100m2. Đến khi ra công chứng và đo đạc thực tế, diện tích chỉ còn 90m2 (do bị hàng xóm lấn chiếm hoặc trừ lộ giới). Lúc này tranh cãi nảy lửa: Giá bán tính theo mét vuông hay tính trọn gói? Chủ nhà bảo: “Tôi bán nguyên lô, không tính mét”. Người mua thiệt thòi 10m2 (trị giá cả mấy trăm triệu).
Lưu ý cốt tử:
Hợp đồng cọc phải ghi chi tiết như một bản sao của Sổ đỏ:
• Địa chỉ, Số tờ, Số thửa: Phải chính xác tuyệt đối.
• Diện tích: Ghi rõ tổng diện tích, diện tích đất ở (ODT/ONT), diện tích đất trồng cây lâu năm (nếu có). Đất có dính quy hoạch hay lộ giới không?
• Hiện trạng nhà: Đây là “tử huyệt” của nhà phố. Sổ đỏ ghi nhà cấp 4, nhưng thực tế là nhà 3 tầng (xây chui, chưa hoàn công). Nếu bạn không ghi rõ “Bên bán chịu trách nhiệm hoàn công” hoặc “Bán theo hiện trạng thực tế và cam kết không bị tranh chấp/tháo dỡ”, thì khi sang tên, bạn sẽ bị ách tắc hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai vì sai hiện trạng.
• Số vào sổ: Ghi rõ số hiệu giấy chứng nhận, ngày cấp, nơi cấp để khóa chặt pháp lý của cuốn sổ đó, tránh trường hợp chủ nhà báo mất sổ làm lại sổ mới để lừa đảo.
3. GIÁ CẢ VÀ “MA TRẬN” THUẾ PHÍ
Đây là phần nhạy cảm nhất và cũng là nơi dễ nảy sinh tranh chấp nhất sau này.
Vấn đề “Hai giá”:
Thực tế ở Việt Nam, chúng ta thường có 2 giá: Giá thực tế (ví dụ 5 tỷ) và Giá công chứng (ví dụ 1 tỷ để né thuế).
Tôi không khuyến khích việc này vì rủi ro pháp lý rất cao. Nhưng nếu hai bên đã thỏa thuận, thì trong hợp đồng cọc phải có điều khoản phụ lục hoặc văn bản cam kết rõ ràng về việc: “Ai chịu trách nhiệm nếu cơ quan thuế sờ gáy?”.
Vấn đề thanh toán & Giữ tiền đóng thuế:
Thông thường cọc 5-10%. Nhưng đợt tiếp theo thanh toán thế nào?
Kinh nghiệm xương máu của tôi: Người mua phải luôn nắm đằng chuôi.
Câu chuyện đau thương:
Anh B mua nhà 10 tỷ, thanh toán 95% ngay khi công chứng. Bên bán cầm tiền xong lặn mất tăm, không đi đóng thuế Thu nhập cá nhân (TNCN).
Anh B cầm hồ sơ lên nộp để sang tên, cơ quan thuế bảo: “Chủ cũ chưa đóng thuế, chưa sang tên được”.
Anh B quay lại tìm chủ cũ thì họ bảo hết tiền rồi. Cuối cùng, anh B phải ngậm đắng nuốt cay bỏ thêm 2% (200 triệu) tiền túi ra đóng thuế TNCN thay cho bên bán để được việc mình.
Lưu ý cốt tử:
Trong hợp đồng cọc, hãy cài điều khoản:
“Bên Mua sẽ giữ lại số tiền tương đương X% (thường là 2% giá trị giao dịch thực tế + phí trước bạ) để trực tiếp đi đóng thuế và phí sang tên thay cho Bên Bán. Số tiền này sẽ được trừ vào đợt thanh toán cuối cùng.”
Làm thế này, bạn chủ động 100% hồ sơ. Đừng bao giờ tin câu “Em cứ đưa hết tiền đây, anh đi đóng thuế ngay”.
4. THỜI GIAN VÀ CƠ CHẾ PHẠT: ĐỪNG ĐỂ “ĐÊM DÀI LẮM MỘNG”
Thời gian cọc bao lâu là đủ? 15 ngày? 1 tháng? Hay 3 tháng?
Câu trả lời phụ thuộc vào việc bạn chuẩn bị tài chính thế nào và hồ sơ pháp lý của căn nhà ra sao (có đang thế chấp ngân hàng không?).
Tuy nhiên, điều khoản PHẠT CỌC mới là thứ quyết định.
Cái bẫy “Hoàn cọc” và “Bồi thường”:
Nhiều hợp đồng mẫu chỉ ghi: “Nếu bên bán không bán thì hoàn lại tiền cọc”.
Viết thế này là bạn thua.
Ví dụ: Bạn cọc 200 triệu. Tuần sau đất sốt lên, có người trả cao hơn 500 triệu. Chủ nhà sẵn sàng trả lại bạn 200 triệu cọc, họ vẫn lời thêm 300 triệu. Bạn mất thời gian, mất cơ hội.
Lưu ý cốt tử:
• Ghi rõ: “Nếu Bên Bán không bán, phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc ĐÃ NHẬN và BỒI THƯỜNG thêm một khoản tiền tương đương số tiền đã cọc (Phạt cọc gấp đôi).”
• Ghi rõ ngày công chứng: “Chậm nhất là ngày DD/MM/YYYY”. Tránh ghi chung chung “sau 30 ngày” vì dễ tranh cãi cách tính (ngày làm việc hay ngày lịch).
• Quy định rõ về thời gian bàn giao nhà: Bàn giao ngay khi công chứng hay khi nhận sổ? Nếu bàn giao chậm thì tính tiền thuê nhà thế nào?
5. XỬ LÝ KHI TÀI SẢN ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG
Hơn 60% giao dịch BĐS hiện nay là tài sản đang nằm trong ngân hàng. Đây là quy trình rủi ro cao nếu không biết cách xử lý trong hợp đồng cọc.
Nếu chủ nhà bảo: “Em cọc cho anh 3 tỷ để anh rút sổ ra rồi mình đi công chứng”.
TUYỆT ĐỐI KHÔNG! Rủi ro là bạn đưa 3 tỷ, họ rút sổ ra nhưng… mang đi cầm chỗ khác hoặc bị chủ nợ khác phong tỏa tài sản ngay lập tức.
Giải pháp của Trung:
Hợp đồng cọc phải quy định rõ quy trình “3 bên”: Người mua – Người bán – Ngân hàng.
Tiền của bạn nộp vào ngân hàng để xóa thế chấp phải được Ngân hàng cam kết: “Sau khi xóa thế chấp, sổ đỏ sẽ được bàn giao trực tiếp cho Bên Mua (hoặc Công chứng viên), không giao cho Bên Bán cầm về”.
Điều này phải được ghi vào thỏa thuận đặt cọc.
6. CÁC ĐIỀU KHOẢN “LOẠI TRỪ” (PHÒNG THÂN)
Cuộc đời không ai biết trước chữ ngờ. Có những lý do khách quan khiến giao dịch đổ bể mà không phải lỗi của ai. Bạn cần điều khoản bảo vệ mình.
• Vay ngân hàng: Nếu bạn mua nhà bằng vốn vay, hãy thòng thêm câu: “Trong trường hợp Bên Mua đã nỗ lực nhưng Ngân hàng không duyệt hồ sơ vay do lỗi định giá tài sản hoặc lỗi pháp lý của tài sản, Bên Bán cam kết hỗ trợ gia hạn thời gian thêm X ngày hoặc hoàn lại cọc.” (Điều này khó đàm phán, nhưng nếu làm được thì rất an toàn).
• Bất khả kháng: Thiên tai, dịch bệnh, hoặc quy hoạch thay đổi đột ngột (vừa cọc xong thì nhà nước công bố quy hoạch bay mất nửa cái nhà). Phải quy định rõ lúc đó hai bên huỷ kèo, hoàn tiền, không ai phạt ai.
7. CÔNG CHỨNG HAY VI BẰNG?
Cuối cùng, hình thức của hợp đồng cọc.
Giấy tay có giá trị không? Có, nếu đủ chữ ký và nội dung chuẩn.
Nhưng tôi khuyên các bạn: Nên công chứng hợp đồng đặt cọc nếu số tiền cọc lớn (trên 500 triệu hoặc trên 10% giá trị tài sản).
Tại sao?
Khi cọc được công chứng, thông tin giao dịch sẽ được treo lên hệ thống UCHI (hệ thống thông tin công chứng). Chủ nhà sẽ KHÔNG THỂ bán căn nhà đó cho người thứ hai, cũng không thể mang đi thế chấp ngân hàng được nữa.
Đây là cách tốt nhất để chống lại chiêu trò “Một lô đất bán cho nhiều người” mà báo đài hay đưa tin.
LỜI KẾT
Các bạn thân mến,
Đầu tư Bất động sản là cuộc chơi của những con số lớn. Một sai lầm nhỏ trong câu chữ cũng có thể cuốn bay thành quả lao động cả đời của bạn.
Đừng vì nể nang, đừng vì ngại phiền phức mà bỏ qua các bước thẩm định và chặt chẽ trong hợp đồng.
“Mất lòng trước, được lòng sau”. Hãy sòng phẳng, rõ ràng ngay từ đầu.
Hợp đồng đặt cọc càng chi tiết, càng “khó tính”, thì giao dịch về sau càng suôn sẻ và an toàn.
Hy vọng 7 lưu ý “xương máu” này của tôi sẽ là hành trang giúp các bạn tự tin hơn trong các thương vụ sắp tới. Hãy nhớ: Giữ được tiền rồi mới nghĩ đến chuyện kiếm tiền.
Chúc các bạn có những giao dịch thắng lợi và an toàn!
