ÁP DỤNG 10 MÔN PHỐI HỢP VÀO ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN SAO CHO HIỆU QUẢ NHẤT?
(Một bài viết CỰC DÀI và CỰC SÂU – hãy pha một ấm trà trước khi đọc. Ai đọc hết và ngấm được, tôi tin là đã tiết kiệm được vài trăm triệu tiền “học phí” cho thị trường.)
Hôm nay có một chủ đề mà rất nhiều F0, F1 hay hỏi : “nên đầu tư lướt sóng, hay xây nhà cho thuê? nên mua đất phân lô, hay săn hàng ngộp ngân hàng?”
Đây là một câu hỏi sai. Và một câu hỏi sai sẽ không bao giờ dẫn đến một câu trả lời đúng.
Câu hỏi sai ở chỗ, anh em đang tư duy “hoặc là”.
Hoặc là A, hoặc là B.
Trong khi đó, tất cả những nhà đầu tư chuyên nghiệp (tôi gọi là “cá mập” cho dễ hình dung) mà tôi từng gặp, họ không bao giờ tư duy “hoặc là”.
Họ tư duy “VÀ”.
Họ tư duy “HỖN HỢP”.
Họ không chỉ dùng một chiến lược. Họ “mix” (phối trộn) nhiều chiến lược lại với nhau trên cùng một thương vụ, hoặc trong cùng một danh mục, để tạo ra một “món lẩu” đầu tư mà ở đó:
✅ Lợi nhuận được tối đa hóa.
✅ Rủi ro được giảm thiểu.
✅ Vòng quay vốn được tối ưu.
Một người nghiệp dư chỉ biết Mua-Bán. Một người chuyên nghiệp biết cách Phối Hợp.
Hôm nay, chúng ta sẽ “bóc tách” 9 chiến lược đầu tư BĐS phổ biến nhất, và quan trọng hơn, là cách các “cá mập” họ phối trộn chúng như thế nào.
BÓC TÁCH 9 CHIẾN LƯỢC “GỐC” VÀ CÁCH PHỐI TRỘN
1. PHÂN LÔ
🔷 Bản chất: Mua một mảnh đất lớn (thường là đất nông nghiệp, đất vườn) với giá rẻ, sau đó dùng các kỹ năng về pháp lý và mối quan hệ để chuyển đổi mục đích sửG dụng, chia thành nhiều lô nhỏ (thổ cư) và bán với giá cao hơn.
🔻 Ưu điểm: Lợi nhuận siêu cao (x3, x5 là bình thường) nếu làm đúng.
✳️ Rủi ro: “Kỹ năng về pháp lý và mối quan hệ” chính là rủi ro. Dính quy hoạch, không ra được sổ, không làm được hạ tầng, chôn vốn. Rất nhiều F0 đã “chết” ở chiến lược này vì tưởng dễ ăn.
💞 Chiến Lược Hỗn Hợp (Cách “Mix”):
✅ Phân Lô (1) + Đón Đầu Quy Hoạch (8): Đây là combo cơ bản nhất. Không ai phân lô ở nơi “khỉ ho cò gáy” mà không có thông tin. Họ mua một mảnh đất nông nghiệp lớn ngay sát một khu công nghiệp sắp hình thành (8), sau đó mới bắt đầu xin phân lô (1). Thông tin quy hoạch là nhiên liệu cho chiến lược phân lô.
✅ Phân Lô (1) + Mua Xây Bán (2): Sau khi phân lô 100 nền, thay vì bán đất trống, họ chọn 2-3 lô góc đẹp nhất, xây lên 2-3 căn nhà mẫu hoàn thiện (2). 3 căn nhà này đóng vai trò “mồi”, tạo hiệu ứng thị trường, làm cho cả khu đất sống động lên và bán 97 lô còn lại nhanh hơn (và giá cao hơn).
2. MUA XÂY BÁN / MUA SỬA BÁN (Tiêu dùng)
🔷 Bản chất: Mua một tài sản cũ (nhà nát, chung cư cũ, nhà trọ xập xệ), dùng tiền và chuyên môn để cải tạo, sửa chữa, hoặc đập đi xây mới hoàn toàn, rồi bán lại với giá cao hơn. Đây là chiến lược tạo ra “giá trị gia tăng” thực chất nhất.
🔻 Ưu điểm: Chủ động tạo ra lợi nhuận mà không cần chờ thị trường “thổi giá”. Vòng quay vốn có thể rất nhanh (3-6 tháng).
✳️ Rủi ro: Đội chi phí (vật tư, nhân công) không kiểm soát được. Xây dựng không phép/sai phép. Không có chuyên môn về thiết kế, thẩm mỹ khiến sản phẩm “sửa xong còn xấu hơn”.
💞 Chiến Lược Hỗn Hợp (Cách “Mix”):
✅ Mua Sửa Bán (2) + BĐS Dòng Tiền (3): Đây là chiến lược “BRRRR” (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) kinh điển của thế giới. Thay vì bán ngay, sau khi mua và sửa (2), họ giữ lại và cho thuê (3). Dùng hợp đồng thuê và dòng tiền này để thế chấp ngân hàng, rút vốn ra (Refinance) và tiếp tục đi mua một căn khác. Họ vừa có tài sản, vừa có dòng tiền, vừa rút được vốn gốc về.
✅ Mua Sửa Bán (2) + Đấu Giá (9): Hàng từ các cuộc đấu giá (ngân hàng, thi hành án) thường là hàng “nát” hoặc chủ cũ không hợp tác. Giá rất rẻ. Họ dùng chiến lược đấu giá (9) để có giá vốn cực thấp, sau đó dùng chiến lược Mua Sửa Bán (2) để biến “vịt” thành “thiên nga” và bán với giá thị trường.
3. BĐS DÒNG TIỀN
🔷 Bản chất: Mua hoặc xây tài sản với mục đích chính là tạo ra thu nhập thụ động hàng tháng/quý. Ví dụ: Chung cư cho thuê, nhà trọ, văn phòng, khách sạn mini…
🔻 Ưu điểm: Dòng tiền ổn định, bền vững. “Gà đẻ trứng vàng”. Giúp nhà đầu tư “trụ” được qua các chu kỳ khủng hoảng.
✳️ Rủi ro: Lợi nhuận trên vốn (lãi vốn) thường không cao bằng các chiến lược khác. Chi phí quản lý, vận hành, bảo trì và tìm khách thuê.
💞 Chiến Lược Hỗn Hợp (Cách “Mix”):
✅ Dòng Tiền (3) + Phục Vụ Doanh Nghiệp (5): Thay vì xây nhà trọ cho sinh viên, công nhân (lợi nhuận thấp, quản lý phức tạp), họ xây một cái kho xưởng tiêu chuẩn (5) và cho một doanh nghiệp sản xuất thuê 10 năm. Dòng tiền cao hơn, ổn định hơn, và chỉ có 1 “khách thuê” duy nhất để quản lý.
✅ Dòng Tiền (3) + Mua Sỉ (10): Thay vì mua 1 căn chung cư cho thuê, họ đàm phán mua cả 1 sàn (10 căn) từ chủ đầu tư (10). Với giá vốn sỉ, tỷ suất lợi nhuận dòng tiền/vốn (Yield) của họ sẽ cao hơn hẳn người mua lẻ 1 căn.
5. BĐS PHỤC VỤ DOANH NGHIỆP (BĐS Công nghiệp / Thương mại)
(User ghi số 5 nên tôi để số 5)
🔷 Bản chất: Tập trung vào các tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh. Ví dụ: Kho xưởng, đất khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ (shophouse).
🔻 Ưu điểm: Hợp đồng thuê thường dài hạn (5-10-20 năm). Dòng tiền rất lớn và ổn định. Khách thuê (doanh nghiệp) có sự chuyên nghiệp cao.
✳️ Rủi ro: Cần vốn cực lớn. Phụ thuộc nặng nề vào sức khỏe của nền kinh tế (kinh tế suy thoái là doanh nghiệp trả mặt bằng). Tính thanh khoản (bán lại) chậm hơn BĐS nhà ở.
💞 Chiến Lược Hỗn Hợp (Cách “Mix”):
✅ BĐS Doanh Nghiệp (5) + Đón Đầu Quy Hoạch (8): “Cá mập” sẽ không mua đất trong Khu công nghiệp (giá đã cao). Họ sẽ mua đất nông nghiệp bên ngoài hàng rào KCN (8), chờ KCN lấp đầy, sau đó xin chuyển đổi và xây kho xưởng (5) cho các doanh nghiệp vệ tinh (logistics, nhà cung cấp) của KCN đó thuê. Lợi nhuận kép.
6. BẤT ĐỘNG SẢN HOA HẬU
🔷 Bản chất: Săn tìm những tài sản “độc nhất vô nhị”. Vị trí kim cương (lô góc 2 mặt tiền, mặt hồ, view vĩnh viễn), tài sản có giá trị lịch sử, biệt thự siêu sang, penthouse.
🔻 Ưu điểm: Thể hiện đẳng cấp. Tài sản tăng giá phi mã, bất chấp thị trường, vì nó là “hàng hiếm” (scarcity).
✳️ Rủi ro: Cực kỳ kén khách. Thanh khoản siêu chậm. Cần vốn siêu LỚN. Rất dễ mua vì “cảm xúc” (cái tôi) hơn là “lý trí” (tài chính).
💞 Chiến Lược Hỗn Hợp (Cách “Mix”):
✅ Hoa Hậu (6) + Dòng Tiền (3): Họ không mua penthouse (6) để ở. Họ mua và biến nó thành một “Super Host” trên AirBnB, cho thuê theo đêm với giá 1000-2000 USD, hoặc cho các ekip quay quảng cáo, MV ca nhạc thuê (3). Họ dùng dòng tiền này để “nuôi” tài sản, chờ ngày bán được giá.
✅ Hoa Hậu (6) + Đấu Giá (9): Đôi khi, những tài sản “hoa hậu” của các đại gia sa cơ, hay tài sản công bị mang ra đấu giá (9). Đây là cơ hội duy nhất để sở hữu hàng hiếm (6) với mức giá có thể “rẻ” hơn giá trị thực của nó.
7. ĐẶT CỌC BÁN CHÊNH (Lướt sóng)
🔷 Bản chất: Dùng một số vốn nhỏ để đặt cọc “giữ chỗ” một BĐS, sau đó nhanh chóng tìm khách khác bán lại suất cọc đó để ăn tiền chênh lệch.
🔻 Ưu điểm: Không cần nhiều vốn. Lợi nhuận “trăm triệu” chỉ sau vài ngày.
✳️ Rủi ro: Rủi ro CAO NHẤT. Thị trường “đứng” là mất cọc. Pháp lý không rõ ràng. Phụ thuộc 100% vào việc “thổi” thị trường. Đây là chiến lược của “cò” hơn là nhà đầu tư.
💞 Chiến Lược Hỗn Hợp (Cách “Mix”):
✅ “Cá mập” không làm điều này. Nhưng “tay to” sẽ làm điều này khi họ…
✅ Đặt Cọc Chênh (7) + Mua Sỉ (10): Họ không lướt 1 căn. Họ đàm phán với chủ đầu tư để “ôm” 20 suất nội bộ (10) với chính sách chiết khấu 10%. Sau đó, họ “thả” 15 suất ra thị trường (7) với chiết khấu 7%. Họ ăn chênh lệch 3% của 15 suất đó rất nhanh. 5 suất còn lại họ giữ, coi như giá vốn bằng 0.
8. ĐÓN ĐẦU TƯƠNG LAI, QUY HOẠCH
🔷 Bản chất: Mua đất ở những nơi vắng vẻ, giá rẻ như bèo, dựa trên thông tin (chính thức hoặc “tin đồn”) về một dự án hạ tầng lớn sắp được xây (cao tốc, sân bay, cầu, KCN, trung tâm hành chính). Mua và chờ.
🔻 Ưu điểm: “Một vốn bốn lời” là thật. Đây là cách làm giàu của rất nhiều đại gia ở Việt Nam.
✳️ Rủi ro: Chôn vốn cực lâu (5-10 năm). Thông tin “vịt” (tin giả). Quy hoạch bị “treo” hoặc bị hủy.
💞 Chiến Lược Hỗn Hợp (Cách “Mix”):
✅ Đây là “Chiến Lược Mẹ”. Nó là bước đi đầu tiên, là “bộ não” cho hầu hết các chiến lược khác. Như đã nói ở trên, nó “mix” với (1) Phân Lô, (5) BĐS Doanh Nghiệp. Gần như mọi chiến lược ăn bằng “lãi vốn” đều phải có yếu tố (8) này mới thắng đậm được.
9. ĐẤU GIÁ
🔷 Bản chất: Tham gia các phiên đấu giá công khai (do ngân hàng thanh lý nợ, hoặc nhà nước đấu giá quỹ đất) để mua tài sản.
🔻 Ưu điểm: Giá khởi điểm thường thấp hơn thị trường. Pháp lý rõ ràng (đã được nhà nước/ngân hàng thẩm định).
✳️ Rủi ro: Cần tiền “tươi” (tiền mặt) ngay lập tức. Bị “quân xanh quân đỏ” gài giá, đẩy giá lên cao hơn cả thị trường. Không có thời gian thẩm định kỹ tài sản (chỉ xem bên ngoài).
💞 Chiến Lược Hỗn Hợp (Cách “Mix”):
✅ Đấu Giá (9) + Mua Sửa Bán (2): Combo hoàn hảo. Mua tài sản đấu giá (9) giá rẻ, thường là tài sản nát hoặc cũ, sau đó “mông má” lại (2) rồi bán giá thị trường.
✅ Đấu Giá (9) + Dòng Tiền (3): Nhiều quỹ đất đấu giá là đất thương mại dịch vụ (TMDV). Họ đấu giá (9) để giành quyền thuê 50 năm, sau đó xây khách sạn, nhà hàng (3) để khai thác dòng tiền.
10. MUA SỈ BẤT ĐỘNG SẢN
🔷 Bản chất: Dùng tiềm lực tài chính lớn để mua số lượng nhiều (cả một sàn chung cư, 10 lô đất trong một dự án) để có được mức chiết khấu “khủng” từ chủ đầu tư.
🔻 Ưu điểm: Giá vốn (cost) thấp hơn thị trường ngay tại thời điểm mua. Có quyền “phân phối” lại cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
✳️ Rủi ro: Chôn vốn cực lớn. Rủi ro “chung một giỏ” (nếu dự án đó dính pháp lý hoặc thị trường khu vực đó “đóng băng” là bạn “kẹt” cả chục tài sản).
💞 Chiến Lược Hỗn Hợp (Cách “Mix”):
✅ Mua Sỉ (10) + Dòng Tiền (3) + Đặt Cọc Chênh (7): Đây là chiến lược “3 trong 1” của các “đầu nậu” (F1) chuyên nghiệp.
✅ Mua 20 căn hộ (10).
✅ Bán lướt 10 căn (7) để thu hồi vốn gốc ngay lập tức.
✅ Giữ lại 10 căn để cho thuê (3), tạo dòng tiền. 10 căn này gần như có giá vốn bằng 0. Họ thắng tuyệt đối.
BÀI HỌC VỀ “MÓN LẨU”
Đọc đến đây, anh em thấy gì chưa?
Một nhà đầu tư chuyên nghiệp không bao giờ là “tù nhân” của một chiến lược duy nhất. Họ như một đầu bếp bậc thầy, có trong tay 9-10 loại nguyên liệu (chiến lược) và họ biết cách “nêm nếm”, phối trộn chúng lại để tạo ra một “món lẩu” phù hợp nhất với:
✅ Khẩu vị rủi ro của họ.
✅ Lượng vốn họ có.
✅ Bối cảnh thị trường tại thời điểm đó.
Và anh em có nhận ra “nguyên liệu” quan trọng nhất, “chiến lược số 0” mà tất cả 9 chiến lược trên đều cần là gì không?
Đó chính là VỐN.
Chiến lược (1) Phân Lô, (10) Mua Sỉ, (5) BĐS Doanh Nghiệp cần vốn cực lớn.
Chiến lược (7) Lướt Cọc, (2) Mua Sửa Bán cần vốn nhanh, linh hoạt.
Chiến lược (9) Đấu Giá cần tiền “tươi” ngay lập tức.
Tất cả các chiến lược trên đều trở nên vô nghĩa nếu anh em không làm chủ được “chiến lược số 0” – đó là HUY ĐỘNG VỐN.
