BÁN LƯỚT CỌC: MÓN HỜI TỶ ĐÔ HAY CÁI BẪY CHẾT NGƯỜI CỦA NHỮNG KẺ MỘNG DU?
Có người cười hả hê với những thương vụ “tay không bắt giặc”, nhưng cũng có người đang méo mặt vì những khoản cọc “một đi không trở lại”.
một từ khóa luôn có sức hút ma mị với người mới: LƯỚT CỌC.
Người ta đồn thổi về nó như một “con đường tắt” để làm giàu nhanh chóng. Bỏ ra 50 triệu, 100 triệu đặt cọc, sang tay ngay trong tuần kiếm chênh lệch 50-100 triệu. Nghe sướng tai không? Quá sướng. Tỷ suất lợi nhuận 100% trong vài ngày. Buôn thuốc phiện cũng không lãi bằng.
Nhưng, xin thưa với các bạn, dưới góc độ của một người làm nghề chuyên nghiệp, tôi phải dội cho các bạn một gáo nước lạnh: Lướt cọc là bộ môn thể thao mạo hiểm bậc nhất. Nó giống như đi trên dây giữa hai tòa nhà chọc trời mà không có lưới bảo hiểm. Nếu bạn là nghệ sĩ xiếc lão luyện, bạn sẽ được vỗ tay và nhận tiền thưởng. Còn nếu bạn chỉ là tay mơ thích cảm giác mạnh? Bạn sẽ ngã nát xương.
✅1. RỦI RO PHÁP LÝ – “TỬ HUYỆT” MÀ 90% TAY MƠ KHÔNG BIẾT
Các bạn hay nghĩ đơn giản: “Tôi cọc ông A, tôi tìm được ông B mua lại, tôi bảo ông A sang tên cho ông B là xong.”
Đời không như là mơ.
Về bản chất, lướt cọc là hành vi chuyển giao quyền và nghĩa vụ của Hợp đồng đặt cọc. Nhưng luật pháp không mặc định công nhận việc này nếu các bên không thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu.
Câu chuyện thất bại của Hùng “Liều”:
Năm 2021, Hùng – một môi giới trẻ ở Bắc Giang, thấy sốt đất ven khu công nghiệp. Hùng vay nóng 200 triệu để cọc một lô đất dân giá 2 tỷ. Hùng tin chắc sẽ lướt được vì thị trường đang nóng.
3 ngày sau, Hùng tìm được khách mua chênh 200 triệu. Hùng hí hửng dẫn khách đến gặp chủ nhà để sang cọc.
Nhưng chủ nhà (một bác nông dân nhưng có ông con trai làm luật sư tư vấn) lạnh lùng nói: “Tôi bán cho anh Hùng, hợp đồng ghi rõ tên anh Hùng. Giờ anh không mua nữa thì anh mất cọc. Còn tôi không ký với người lạ.”
Hùng ngớ người. Hợp đồng cọc viết tay sơ sài không có điều khoản “được phép chỉ định người thứ 3”.
Kết quả: Chủ nhà ép Hùng phải vào đủ tiền. Hùng không có 1,8 tỷ còn lại. Hùng mất trắng 200 triệu. Chủ nhà vừa được cọc, vừa bán được cho người khác giá cao hơn.
Bài học: Nếu trong Hợp đồng cọc không có dòng chữ thần thánh: “Bên Mua có quyền chỉ định người thứ 3 đứng tên trên Hợp đồng chuyển nhượng…” thì bạn đang cầm dao đằng lưỡi.
✅2. PHÁP LÝ TÀI SẢN – ĐỪNG BAO GIỜ LƯỚT CỌC TRÊN “BÃI MÌN”
Lướt cọc là cuộc chơi của tốc độ. Mà muốn nhanh thì đường phải sạch.
Tuyệt đối không lướt cọc với:
• Đất sổ chung, đồng sở hữu (Rất khó lấy chữ ký của tất cả mọi người khi sang tên).
• Đất thừa kế chưa xong thủ tục (Dễ tranh chấp nội bộ gia đình).
• Đất dính quy hoạch treo hoặc tranh chấp ranh giới.
Câu chuyện thành công của Chị Lan “Shadow”:
Chị Lan là một nhà đầu tư lão luyện trong nhóm kín của tôi. Chị ấy chuyên săn hàng ngộp.
Nguyên tắc của chị ấy: “Chỉ lướt những gì đã cầm Sổ đỏ trên tay và check quy hoạch 1/500 sạch bong.”
Có lần chị cọc một căn nhà phố ở Quận 7, TP.HCM.
Giá thị trường 10 tỷ, chủ nhà vỡ nợ cần bán gấp 7,5 tỷ.
Chị Lan check pháp lý trong vòng 2 tiếng. Sạch. Chị xuống cọc 1 tỷ (cọc dày để khóa chủ).
Vì tài sản quá sạch và giá quá rẻ, chị chỉ cần gọi 3 cuộc điện thoại cho tệp khách hàng VIP. Ngày hôm sau, chị sang cọc chênh 500 triệu.
Chị thắng vì chị không đánh cược với rủi ro pháp lý. Chị kiểm soát nó.
✅3. GIÁ VÀO – LỢI NHUẬN ĐƯỢC QUYẾT ĐỊNH KHI MUA, KHÔNG PHẢI KHI BÁN
Đây là nguyên tắc vàng: Lướt cọc không tạo ra giá trị mới cho bất động sản. (Bạn không xây nhà, không làm đường, không tách thửa).
Vậy lợi nhuận đến từ đâu? Nó đến từ sự VÔ LÝ của GIÁ VÀO.
Nếu bạn cọc một lô đất giá 3 tỷ (bằng giá thị trường) và hy vọng tuần sau có người mua 3,2 tỷ. Đó là ĐÁNH BẠC.
Bạn chỉ thắng khi thị trường đang lên cơn điên (sốt đất ảo).
Còn trong thị trường bình thường (như năm 2026 này), bạn chỉ lướt được khi bạn mua được giá RẺ HƠN THỊ TRƯỜNG 10-20%.
Tại sao người ta bán rẻ cho bạn?
• Họ cần tiền gấp để trả nợ xã hội đen.
• Họ không biết giá trị thực của lô đất (thông tin bất cân xứng).
• Họ cần giải quyết vấn đề pháp lý mà chỉ bạn mới gỡ được.
Nếu không tìm được “Lỗi của thị trường” về giá, đừng mơ đến chuyện lướt.
✅4. THỜI GIAN CỌC & QUẢN TRỊ RỦI RO – CHẠY ĐUA VỚI TỬ THẦN
Trong lướt cọc, Thời gian là kẻ thù.
Cọc càng dài, rủi ro càng lớn.
• Biến động chính sách (đùng cái cấm phân lô, đùng cái siết tín dụng).
• Chủ nhà đổi ý (“bẻ cọc”).
• Tâm lý thị trường đảo chiều (đang sốt chuyển sang đóng băng).
Kinh nghiệm xương máu:
Tôi từng chứng kiến một đội nhóm ở Bình Phước. Họ xin chủ nhà thời gian cọc 3 tháng để lướt.
Tháng đầu tiên, khách hỏi rầm rầm. Họ kiêu, không bán, đợi giá cao hơn.
Tháng thứ 2, ngân hàng siết room tín dụng. Thị trường đứng hình.
Tháng thứ 3, không một bóng người hỏi mua.
Họ cuống cuồng tìm cách vay tiền để vào tên nhưng không kịp.
Kết quả: Mất cọc 5 tỷ đồng cho lô đất dự án.
Theo kinh nghiệm của tôi, thời gian cọc lý tưởng để lướt là 20-30 ngày.
Đủ để tìm khách, nhưng đủ ngắn để tạo áp lực cho chính mình phải ra hàng ngay. Đừng tham cọc dài để rồi “đêm dài lắm mộng”.
✅5. ĐẦU RA – KHÔNG CÓ KHÁCH TRONG TAY, ĐỪNG XUỐNG TIỀN
Lỗi sơ đẳng nhất của F0: Cọc xong rồi mới đi đăng tin tìm khách.
Sai! Quá sai!
Những “Siêu sao môi giới” và “Cá mập” họ làm ngược lại.
Họ có sẵn một danh sách khách hàng (List Investor) đang khao khát mua.
Họ hỏi khách trước: “Em có kèo này thơm lắm, giá 8 đồng, thị trường 10 đồng. Anh có máu không?”
Khi khách gật đầu (hoặc thậm chí chuyển tiền giữ chỗ cho môi giới), họ mới đi gặp chủ nhà để xuống cọc.
Họ BÁN TRƯỚC KHI MUA.
Các bạn thân mến,
Lướt cọc không xấu. Nó là một kỹ thuật đòn bẩy đỉnh cao (dùng vốn ít, quay vòng nhanh).
Nhưng nó là con dao hai lưỡi sắc lẹm nhất trong giới đầu tư.
• Nếu bạn là người mới: Hãy tránh xa lướt cọc. Hãy học đầu tư giá trị, mua xong để đó, chờ tăng giá. Ăn chắc mặc bền.
• Nếu bạn muốn trở thành chuyên nghiệp: Bạn phải học các kỹ năng “đen” (Dark Arts) của nghề này: Kỹ năng đàm phán ép giá, kỹ năng soạn thảo hợp đồng cài cắm điều khoản có lợi, và kỹ năng xây dựng mạng lưới thoát hàng.
Thị trường 2026 sẽ có rất nhiều cơ hội “ngộp” để lướt. Nhưng chỉ dành cho những thợ săn có súng xịn.
