NGHỆ THUẬT ĐỊNH GIÁ – ĐỪNG ĐỂ CẢM XÚC DẮT MŨI
Định giá là nghệ thuật tìm ra GIÁ TRỊ THỰC (Intrinsic Value) của tài sản giữa một rừng giá ảo do “cò” thổi lên.
Câu chuyện “Căn nhà trong hẻm”:
Cô M. muốn mua căn nhà ở Quận Gò Vấp. Chủ nhà hét giá 6 tỷ. Môi giới bảo: “Chị mua đi, rẻ lắm, khu này toàn 7 tỷ.”
Cô M. nhờ tôi định giá. Tôi không tin môi giới. Tôi làm như sau:
- Tôi đóng vai người đi mua, hỏi giá 5 căn nhà tương tự trong bán kính 500m.
- Tôi đóng vai người đi bán, hỏi môi giới xem nếu tôi có nhà khu này bán được bao nhiêu (Môi giới thường định giá mua cao và định giá bán thấp).
- Kết quả: Giá giao dịch thật chỉ khoảng 4.8 – 5 tỷ.
Cô M. dùng thông tin đó đàm phán, chốt được giá 5.1 tỷ. Tiết kiệm 900 triệu trong một buổi sáng.
5 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT BẠI
1. Phương pháp So sánh (Comparison Method) – Thông dụng nhất
- Quy tắc: Tìm ít nhất 3-5 bất động sản tương đồng (về vị trí, diện tích, pháp lý, đường trước nhà) đã giao dịch thành công trong 3-6 tháng gần nhất.
- Công thức: Giá tài sản mục tiêu = (Giá TS A + Giá TS B + Giá TS C) / 3 +/- Các yếu tố điều chỉnh (Vị trí đẹp hơn cộng thêm, tóp hậu trừ đi, đường bé trừ đi…).
2. Phương pháp Chi phí (Cost Method) – Dành cho nhà phố/biệt thự
- Công thức: Giá trị BĐS = Giá trị Đất (theo giá thị trường đất trống) + Giá trị Xây dựng (trừ đi khấu hao).
- Ví dụ: Mua cái nhà 3 tầng cũ.
- Giá đất khu vực: 50 triệu/m2 x 100m2 = 5 tỷ.
- Nhà xây 3 tầng, 300m2 sàn. Xây mới hết 1.5 tỷ. Nhưng nhà cũ 10 năm, khấu hao 30%, còn lại 1 tỷ.
- => Giá trị thực = 6 tỷ. Nếu chủ rao 8 tỷ -> Bỏ qua.
3. Phương pháp Dòng tiền (Income Method) – Dành cho BĐS cho thuê
- Quy tắc: Dựa trên khả năng sinh lời của tài sản.
- Nếu bạn mua căn nhà 10 tỷ, cho thuê được 30 triệu/tháng (360 triệu/năm). Tỷ suất lợi nhuận = 3.6%.
- So sánh với lãi suất ngân hàng (giả sử 6%).
- Nếu lãi suất cho thuê quá thấp (< 2-3% ở tỉnh, < 3-4% ở phố lớn), có thể giá vốn đang bị thổi quá cao (Bong bóng).
4. Phương pháp “Thẩm định ngân hàng” – Đòn bẩy thông tin
- Mẹo: Bạn chưa cần vay, nhưng hãy gọi nhân viên tín dụng ngân hàng đến định giá hộ (với lý do muốn vay mua lô này).
- Ngân hàng định giá rất sát và an toàn (thường thấp hơn thị trường 10-15%).
- Nếu ngân hàng định giá 5 tỷ, mà chủ nhà đòi 10 tỷ -> Chạy ngay đi. Nếu chủ nhà đòi 6 tỷ -> Mua được.
5. Phương pháp “Điều tra lịch sử”
- Hỏi hàng xóm, tổ trưởng dân phố: “Căn này chủ cũ mua bao nhiêu? Tại sao họ bán?”
- Nếu biết chủ cũ mua 3 tỷ cách đây 6 tháng, giờ bán 5 tỷ -> Họ đang lướt sóng, bạn có thể ép giá.
- Nếu biết chủ nhà đang vỡ nợ, cần bán gấp -> Đây là cơ hội ép giá sâu (mua giá ngộp).
