HAI NGƯỜI CÙNG VAY 2 TỶ, CÙNG TRẢ MỘT MỨC LÃI – MƯỜI NĂM SAU MỘT NGƯỜI CÓ TÀI SẢN, MỘT NGƯỜI CHỈ CÒN LẠI KHOẢN NỢ
Có hai người tôi quen, cùng vay ngân hàng 2 tỷ đồng, gần như cùng thời điểm, cùng một mức lãi suất.
Người thứ nhất mua một chiếc xe sang và sửa lại nhà cho đẹp hơn. Anh nói với tôi: “Đằng nào cũng phải sống, tiền đẻ ra là để hưởng.”
Người thứ hai mua một căn nhà nhỏ trong hẻm gần khu công nghiệp, chia thành sáu phòng cho thuê. Căn đó xấu, anh phải sửa thêm, và mấy tháng đầu cho thuê chưa đầy phòng.
Nhìn từ bên ngoài, người thứ nhất trông giàu hơn hẳn.
Mười năm sau. Người thứ nhất đã trả xong nợ, chiếc xe giờ bán được chưa tới một phần ba giá mua, và anh vẫn phải đi làm đều đặn. Người thứ hai cũng trả xong nợ, nhưng tiền thuê đã tự trả phần lớn khoản vay suốt mười năm đó, và bây giờ mỗi tháng căn nhà vẫn đưa tiền vào túi anh.
Cùng một khoản nợ. Cùng một mức lãi. Hai cuộc đời khác nhau.
Sự khác biệt không nằm ở chỗ ai giỏi hơn. Nó nằm ở một câu hỏi duy nhất mà mỗi người tự trả lời lúc ký hợp đồng vay: tiền này dùng để mua thứ gì?
NỢ KHÔNG TỐT, CŨNG KHÔNG XẤU – THỨ NÓ MUA MỚI QUYẾT ĐỊNH
Ở ta, nhiều người được dạy rằng nợ là điều đáng sợ, phải tránh bằng mọi giá. Ngược lại, gần đây lại có làn sóng nội dung ca ngợi nợ như chìa khóa làm giàu.
Tôi thấy cả hai đều nói chưa tới.
Nợ chỉ là một công cụ, giống như đòn bẩy. Bản thân cái đòn bẩy không có đạo đức. Nó chỉ khuếch đại thứ bạn đặt lên đầu bên kia. Đặt lên đó một tài sản tạo dòng tiền, nó khuếch đại tài sản. Đặt lên đó một món tiêu dùng, nó khuếch đại sự nghèo đi.
➡️Cách phân biệt của tôi rất giản dị, chỉ một câu hỏi:
✅Thứ tôi sắp mua bằng tiền vay này, mỗi tháng nó ĐƯA tiền vào túi tôi hay RÚT tiền ra?
👍🏽Nếu nó đưa tiền vào, và số tiền đó đủ trả phần lớn hoặc toàn bộ khoản trả nợ hằng tháng, thì khoản vay đó đang tự nuôi chính nó. Bạn là người sở hữu, nhưng người trả tiền là chính tài sản đó.
👎🏿Nếu nó rút tiền ra, thì mỗi tháng bạn phải lấy sức lao động của mình bù vào cả gốc, lãi, lẫn chi phí vận hành. Bạn không sở hữu tài sản. Bạn đang trả góp cho một thứ đang mất giá.
Đó chính là ý “dùng nợ để sở hữu tài sản thay vì mua nợ”. Nói cho dễ hiểu: đừng vay để mua thứ khiến bạn phải làm việc nhiều hơn.
✅Tôi nói thêm cho công bằng: vay để mua thứ phục vụ cuộc sống không phải tội lỗi. Vay mua nhà để ở, mua xe khi công việc thật sự cần đi lại nhiều, đều là quyết định chính đáng. Chỉ cần gọi đúng tên nó là chi tiêu trả góp, chứ không phải đầu tư, và giữ nó trong ngưỡng thu nhập gánh được. Cái nguy hiểm là tự thuyết phục rằng món tiêu dùng của mình là một khoản đầu tư, rồi vay theo tiêu chuẩn của đầu tư.
💥PHÉP TÍNH THẬT VỚI LÃI SUẤT CỦA NĂM NAY
Đây là chỗ tôi phải nói thẳng, vì phần lớn nội dung ca ngợi “nợ tốt” đều bỏ qua nó.
Mặt bằng lãi vay hiện nay ở ta không hề dễ chịu. Nhiều doanh nghiệp tôi trao đổi đang gánh lãi vay quanh 10 đến 13%. Trong khi đó lãi huy động kỳ hạn dài đã lên tới 6,8 đến 7,8%, và như tôi đã phân tích trong các bài trước, chênh lệch giữa tín dụng và huy động của hệ thống đang rất lớn, nên lãi suất khó giảm sâu trong ngắn hạn.
Điều đó có nghĩa gì với một khoản vay đầu tư?
Lấy ví dụ vay 2 tỷ, lãi 11% một năm. Riêng tiền lãi là 220 triệu mỗi năm, khoảng 18 triệu mỗi tháng, chưa tính gốc.
Bây giờ áp câu hỏi ở trên vào: tài sản anh em định mua bằng 2 tỷ đó, mỗi tháng nó tạo ra bao nhiêu?
Nếu nó cho thuê được 8 triệu, mỗi tháng anh em phải bù 10 triệu từ túi mình, chưa kể tháng trống khách và chi phí sửa chữa. Nếu nó cho thuê được 20 triệu, khoản vay tự nuôi được nó và còn dôi ra.
Cùng một câu khẩu hiệu “nợ tốt”, hai phép tính cho hai kết cục hoàn toàn khác nhau. Khẩu hiệu không trả nợ thay anh em, chỉ có dòng tiền mới trả được.
Với mảnh đất mua chờ tăng giá thì phép tính còn khắc nghiệt hơn, vì dòng tiền hằng tháng bằng không. Toàn bộ tiền lãi là chi phí thuần. Mua đất bằng vốn tự có là một chuyện. Mua đất bằng tiền vay ở mức lãi hai chữ số lại là một chuyện hoàn toàn khác, và đó là chỗ nhiều người trong nghề ta đã gục ngã trong các đợt siết tín dụng vừa qua.
✅BA LẰN RANH TÔI KHÔNG BAO GIỜ VƯỢT
Sau vài chu kỳ, tôi tự đặt ra ba lằn ranh và giữ nghiêm, kể cả khi thị trường đang hưng phấn nhất.
✍️Lằn ranh thứ nhất: khoản trả nợ hằng tháng không được vượt quá một tỷ lệ an toàn so với dòng tiền ổn định. Tôi luôn tính bằng thu nhập chắc chắn nhất của mình, không tính bằng khoản hoa hồng có thể có hoặc lợi nhuận dự kiến từ chính thương vụ đó. Tính bằng tiền tưởng tượng là cách nhanh nhất để vỡ kế hoạch.
✍️Lằn ranh thứ hai: phải sống được ở kịch bản xấu, không phải kịch bản kỳ vọng. Trước khi ký, tôi luôn tính lại phương án với ba giả định cùng lúc: lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm sau kỳ ưu đãi, tài sản trống khách vài tháng, và thanh khoản thị trường chậm khiến không bán được như dự tính. Nếu ở kịch bản đó tôi vẫn trụ được, tôi ký. Nếu không, dù thương vụ nhìn hấp dẫn đến đâu, tôi bỏ qua.
Riêng chuyện lãi suất sau ưu đãi, xin anh em đọc kỹ hợp đồng. Nhiều người chỉ nhìn con số đẹp của năm đầu mà không tính biên độ cộng thêm từ năm thứ hai. Cú sốc đến vào đúng lúc đó.
✍️Lằn ranh thứ ba: luôn giữ một khoản dự phòng đủ trả nợ nhiều tháng liền, kể cả khi không có đồng thu nhập nào. Tôi đã viết trong bài trước về người ôm ba lô đất mà không giữ tiền mặt, cuối cùng phải bán một lô đúng vùng đáy. Người ép anh bán rẻ không phải thị trường, mà là chính lịch trả nợ của anh. Quỹ dự phòng chính là thứ mua cho anh em quyền được chờ.
✅LỖI CHẾT NGƯỜI NHẤT: VAY NGẮN, ĐẦU TƯ DÀI
Nếu chỉ được nhắc anh em một điều duy nhất trong bài này, tôi chọn điều này.
Rất nhiều người vay ngắn hạn, vay nóng, vay bắc cầu, thậm chí mượn của người thân với lời hứa trả trong vài tháng, để mua một tài sản mà thực chất cần vài năm mới ra hàng.
Khi thị trường thuận, cách này trông rất khôn. Ra hàng nhanh, trả nợ, ăn chênh. Nhưng chỉ cần thị trường chậm lại một nhịp, khoản nợ đến hạn trong khi tài sản chưa bán được, và thế là buộc phải bán bằng mọi giá. Không phải vì tài sản xấu. Chỉ vì thời hạn của khoản nợ không khớp với thời gian tài sản cần để sinh lời.
Nguyên tắc rất đơn giản: thời hạn khoản vay phải dài hơn thời gian tài sản cần để tạo ra kết quả. Tài sản cần ba năm thì đừng dùng tiền phải trả trong sáu tháng. Đây là lỗi tôi thấy nhiều nhất trong giới đầu tư bất động sản, và nó không tha cho cả những người rất giỏi chọn hàng.
MỘT CÔNG DỤNG KHÁC CỦA NỢ ÍT NGƯỜI NHẮC
Nói cho đủ, nợ còn một vai trò nữa: nó giúp anh em không phải bán tài sản tốt.
Ví dụ đang cần một khoản tiền cho việc gấp, và trong tay có một bất động sản đang cho thuê ổn định. Bán đi thì mất luôn dòng tiền hằng tháng và mất cả phần tăng giá về sau. Trong nhiều trường hợp, vay một khoản có kiểm soát, dùng chính dòng tiền của tài sản để trả dần, là lựa chọn khôn ngoan hơn hẳn.
Nhưng vẫn phải quay lại đúng bộ ba câu hỏi ở trên. Không có ngoại lệ nào cho câu “mỗi tháng lấy tiền ở đâu ra để trả”.
NÓI THẲNG MỘT ĐIỀU CUỐI
Tôi để ý các nội dung dạy dùng nợ để làm giàu thường có một điểm chung: chúng kể phần thắng rất kỹ và kể phần thua rất sơ sài.
Sự thật là đòn bẩy khuếch đại đều cả hai chiều. Người dùng nợ đúng cách đi nhanh hơn người không dùng, điều đó đúng. Nhưng người dùng nợ sai cách cũng mất sạch nhanh hơn nhiều lần so với người chưa từng vay. Trong hai đợt thị trường khó vừa rồi, những người tôi thấy rời cuộc chơi không phải người mua tài sản tệ nhất, mà là người vay nhiều nhất so với sức của mình.
Nên nếu anh em rút ra được một câu từ bài này, tôi mong đó là: trước khi hỏi vay được bao nhiêu, hãy hỏi trả được bao nhiêu trong tháng tệ nhất của mình.
Ngân hàng sẽ luôn sẵn lòng cho anh em vay tới hạn mức tối đa của họ. Nhưng hạn mức của ngân hàng được tính cho rủi ro của ngân hàng, không phải cho giấc ngủ của anh em. Hạn mức thật sự phải do chính anh em đặt ra, và nó luôn thấp hơn con số họ đưa.
Quay lại hai người bạn ở đầu bài. Người thứ hai từng nói với tôi một câu tôi nhớ mãi: “Em không mua căn nhà đó. Em mua cái dòng tiền của nó. Căn nhà chỉ là thứ đi kèm.”
Đó chính là toàn bộ sự khác biệt.
Bạn thử làm phép tính này với khoản vay đang có hoặc đang định vay: mỗi tháng tài sản đó tạo ra bao nhiêu, và bạn phải trả bao nhiêu? Chênh lệch dương hay âm? Ghi kết quả dưới bình luận, không cần nêu số tiền, chỉ cần nói dương hay âm.
