Bất động sản KHÔNG rơi vỡ khi một loại tiền tệ chết.
Ngược lại, khi đồng tiền chết, dòng tiền sẽ ập vào Bất động sản như một cơn lũ tìm chỗ trũng.
Hôm nay, tôi muốn cùng các bạn ngồi lại, bỏ qua những biến động xanh đỏ của bảng điện tử hàng ngày, để bàn về một chủ đề vĩ mô mang tính sống còn. Một câu hỏi mà trong các buổi cà phê tư vấn hay những hội thảo chuyên sâu, tôi nhận được rất nhiều từ những nhà đầu tư lão luyện cho đến những người mới bước chân vào thị trường:
“Robert Kiyosaki hay nói về sự sụp đổ của đồng Đô la. Vậy giả sử kịch bản tồi tệ nhất xảy ra, tiền giấy mất giá trị hoặc sụp đổ, thì Bất động sản sẽ đi về đâu? Liệu nó có sụp đổ theo không?”
Đây là một câu hỏi tuyệt vời. Nó chạm đến bản chất gốc rễ của tài chính và đầu tư.
Câu trả lời của tôi, dựa trên quan điểm của những bậc thầy tài chính và lịch sử kinh tế thế giới, rất đơn giản nhưng có thể khiến bạn giật mình:
Bất động sản KHÔNG rơi vỡ khi một loại tiền tệ chết.
Ngược lại, khi đồng tiền chết, dòng tiền sẽ ập vào Bất động sản như một cơn lũ tìm chỗ trũng.
Tại sao lại như vậy? Hãy để tôi dùng tư duy logic và những bằng chứng lịch sử không thể chối cãi để phân tích cho bạn thấy. Đừng nghe tin đồn, hãy nhìn vào bản chất.
1. TIỀN TỆ CÓ THỂ CHẾT, NHƯNG ĐẤT ĐAI LÀ VĨNH CỬU
Hãy quay lại định nghĩa cơ bản nhất. Tiền là gì? Tiền (Fiat Currency) chỉ là vật ngang giá, là thước đo niềm tin của xã hội. Nó là tờ giấy (hoặc con số trên màn hình) được chính phủ bảo chứng.
Nhưng Bất động sản là gì? Nó là Tài sản thực (Real Assets).
Khi một nền kinh tế sụp đổ, khi một đồng tiền trở nên vô giá trị (siêu lạm phát), con người ta có ngừng ăn, ngừng ở, ngừng làm việc không? Không.
• Họ vẫn cần một mái nhà để che mưa che nắng (Nhu cầu ở).
• Họ vẫn cần một văn phòng, nhà xưởng để làm việc (Nhu cầu sản xuất).
• Họ vẫn cần kho bãi để chứa hàng hóa.
• Họ vẫn cần đất đai để trồng lúa, nuôi gà (Nhu cầu lương thực).
Điều duy nhất thay đổi là: Bạn cần bao nhiêu tờ giấy (tiền tệ đang chết) để mua được những thứ đó.
Khi tiền mất giá, giá trị của bất động sản không thay đổi, nhưng GIÁ CẢ (được đo bằng đồng tiền đó) sẽ tăng phi mã.
• Tòa nhà không biến mất.
• Mảnh đất không bốc hơi.
• Nhu cầu thực không bao giờ chết.
Thứ duy nhất bốc hơi là SỨC MUA của những tờ giấy bạc bạn đang giữ khư khư trong két sắt.
Đó là lý do tại sao tôi luôn nói: “Trong dài hạn, Bất động sản là chiếc bình hồ lô thu giữ lạm phát tốt nhất.”
2. BÀI HỌC LỊCH SỬ: KHI GIẤY CHÁY, ĐẤT HÓA VÀNG
Để tôi kể cho các bạn nghe những câu chuyện có thật trong lịch sử. Những câu chuyện này không phải để dọa dẫm, mà để chúng ta nhìn thấy quy luật vận hành của dòng tiền.
Câu chuyện thứ nhất: Đế chế công nghiệp Đức và “Vua lạm phát” Hugo Stinnes
Quay ngược thời gian về nước Đức những năm 1920 (Cộng hòa Weimar). Lúc đó, đồng tiền Đức (Papiermark) rơi vào thảm cảnh siêu lạm phát. Giá cả tăng gấp đôi chỉ sau vài ngày. Người dân phải chở cả xe tiền giấy chỉ để mua một ổ bánh mì.
Những người thật thà, chăm chỉ làm lụng và tích trữ tiền mặt đã bị xóa sổ hoàn toàn. Cả đời tích cóp bỗng chốc không mua nổi bát súp.
Nhưng, có một nhóm người không những sống sót mà còn trở nên giàu có tột bậc. Điển hình là Hugo Stinnes – một nhà công nghiệp lừng lẫy thời đó.
Chiến lược của ông ta là gì? Ông ta vay nợ khổng lồ bằng đồng Papiermark. Ông dùng số tiền vay đó để mua tất cả những TÀI SẢN CỨNG mà ông thấy: Mỏ than, nhà máy thép, tàu vận chuyển và đặc biệt là đất đai.
Khi đồng tiền sụp đổ, chuyện gì xảy ra?
1. Khối tài sản cứng của ông (BĐS, nhà máy) vẫn ở đó, vẫn sản xuất ra hàng hóa, và giá trị của nó tăng vọt theo lạm phát.
2. Khoản nợ khổng lồ của ông tại ngân hàng trở nên… vô nghĩa. Ông chỉ cần bán vài tấn than hoặc vài mét vuông đất là đủ trả sạch món nợ vốn từng là con số thiên văn.
Đây là bài học kinh điển: “Nợ lãi suất cố định sẽ teo nhỏ lại trong lạm phát, còn Tài sản thực sẽ phình to ra.”
Câu chuyện thứ hai: Zimbabwe và Argentina – Khi niềm tin đặt nhầm chỗ
Gần hơn với chúng ta, hãy nhìn Zimbabwe hay Argentina. Khi chính phủ in tiền vô tội vạ, lạm phát vượt quá 200%, niềm tin vào đồng nội tệ biến mất.
Người dân làm gì? Họ có bán nhà để lấy tiền giấy không? Không hề!
Họ bắt đầu định giá Bất động sản bằng Đô la Mỹ hoặc Vàng.
Tại Buenos Aires, dù đồng Peso rơi tự do, nhưng giá căn hộ vẫn neo cao và được giao dịch bằng USD. Bất động sản trở thành “hầm trú ẩn” an toàn nhất. Những ai sở hữu nhà ở các thành phố lớn không bị nghèo đi, họ bảo toàn được tài sản. Còn những ai giữ Peso thì trắng tay.
Mô hình này lặp đi lặp lại hàng trăm năm nay: Tiền tệ thì mong manh, còn Bất động sản thì bền bỉ.
3. VẬY ĐIỀU NÀY CÓ Ý NGHĨA GÌ VỚI NHÀ ĐẦU TƯ VIỆT NAM?
Nhiều bạn sẽ nói: ” nhưng Việt Nam đâu có siêu lạm phát như Đức hay Zimbabwe?”
Đúng, chúng ta đang kiểm soát vĩ mô rất tốt. Nhưng quy luật về SỨC MUA thì luôn đúng ở mọi nơi.
Hãy nhìn lại bát phở bạn ăn 10 năm trước giá bao nhiêu? 20 ngàn. Bây giờ là bao nhiêu? 50 ngàn.
Hãy nhìn lại lô đất bạn mua 10 năm trước giá bao nhiêu? 500 triệu. Bây giờ là bao nhiêu? 5 tỷ.
Tiền Việt không chết, nhưng nó đang “tan chảy” dần theo thời gian (lạm phát).
Nếu bạn giữ 500 triệu tiền mặt từ 10 năm trước đến giờ, bạn đã mất đi 90% cơ hội sở hữu tài sản.
Tuy nhiên, tôi phải cảnh báo các bạn một điều cực kỳ quan trọng. Tôi không nói rằng cứ nhắm mắt mua bừa Bất động sản là thắng. Không phải cứ tiền chết là đất nào cũng lên hương.
Chính phủ có thể tăng thuế, thay đổi luật đất đai, siết quy hoạch.
Và nếu bạn mua sai:
• Mua sai vị trí (nơi khỉ ho cò gáy, không có nhu cầu thực).
• Mua sai pháp lý (dính quy hoạch, tranh chấp).
• Mua không có dòng tiền (đất chết).
• Dùng nợ xấu (lãi suất thả nổi quá cao vượt quá khả năng chi trả).
Thì Bất động sản đó vẫn sẽ giết chết bạn, bất kể đồng tiền có sụp đổ hay không.
Lịch sử rất công bằng: “Khi tiền giấy chết đi, những thứ GIÁ TRỊ THẬT sẽ không biến mất. Chúng chỉ được định giá lại bằng một con số lớn hơn rất nhiều trên tờ giấy sắp chết đó.”
Trong mọi cuộc khủng hoảng tiền tệ, dòng tiền thông minh luôn chạy vào 5 thứ này:
1. Đất đai (Vị trí đẹp, khan hiếm).
2. Bất động sản xây dựng (Nhà ở, kho xưởng).
3. Đất nông nghiệp/Lâm nghiệp (Sản xuất lương thực, nguyên liệu).
4. Doanh nghiệp sản xuất (Tạo ra của cải).
5. Hàng hóa thiết yếu (Vàng, Dầu, Lương thực).
4. CHIẾN LƯỢC CỦA NGƯỜI GIÀU: SỞ HỮU CÁI THƯỚC ĐO, CHỨ KHÔNG PHẢI CON SỐ
Câu hỏi đúng đắn không phải là: “Bất động sản có tồn tại nếu tiền mất giá không?”
Câu hỏi khôn ngoan mà bạn phải tự vấn mình ngay lúc này là:
• Tôi đang nắm giữ loại Bất động sản gì? (Có giá trị thực không?)
• Ở thị trường nào? (Có thanh khoản, có dân cư không?)
• Tôi đang sử dụng loại nợ gì? (Nợ tốt hay nợ xấu?)
• Tài sản đó có dòng tiền không?
Bởi vì khi lạm phát xảy ra, khi đồng tiền suy yếu:
• Tiền mặt sẽ tan chảy như đá để ngoài nắng.
• Tiết kiệm ngân hàng sẽ bị xói mòn bởi lãi suất thực âm.
• Nhưng Nợ vay lãi suất cố định (hoặc nợ vay dài hạn dùng dòng tiền trả lãi) sẽ thu nhỏ lại theo giá trị thực tế.
Bạn không tự bảo vệ mình khỏi một đồng tiền yếu bằng cách bám chặt vào đồng tiền đó.
Bạn bảo vệ bản thân và gia đình bằng cách SỞ HỮU những thứ mà đồng tiền dùng để đo lường.
Khi người ta hỏi tôi: “điều gì xảy ra với Bất động sản khi tiền tệ gặp nguy?”
Câu trả lời là:
Điều tương tự đã xảy ra hàng nghìn năm nay:
• Vết bỏng thuộc về những người cầm giấy.
• Sự thịnh vượng ở lại với những người cầm Đất.
Bước đi thông minh không phải là ngồi đó sợ hãi viễn cảnh sụp đổ.
Bước đi thông minh là HIỂU NÓ, CHUẨN BỊ CHO NÓ, và định vị bản thân mình ở phía của TÀI SẢN THỰC (Real Assets) – chứ không phải những lời hứa in trên giấy.
