TỪ QUAN TRỌNG NHẤT KHÔNG PHẢI LÀ “TIỀN”. TỪ QUAN TRỌNG NHẤT LÀ “DÒNG TIỀN”. VÀ TỪ QUAN TRỌNG THỨ HAI LÀ “ĐÒN BẨY”. (CÔNG THỨC BÍ MẬT CỦA GIỚI SIÊU GIÀU MÀ TRƯỜNG HỌC KHÔNG DẠY BẠN)
(Bài viết này khá dài, nhưng nó chứa đựng “Mật mã Da Vinci” của sự thịnh vượng. Nếu bạn là Chủ doanh nghiệp hay Nhà đầu tư Bất động sản đang cảm thấy bế tắc dù sở hữu nhiều tài sản, bạn buộc phải đọc bài này).
Trong suốt 10 năm lăn lộn trên thương trường, tôi đã chứng kiến vô số bi kịch của những “Đại gia trên giấy”.
Họ sở hữu hàng trăm hecta đất. Họ đi xe sang. Họ ở biệt thự.
Nhưng khi khủng hoảng ập đến (như năm 2011 hay 2022), họ chết lâm sàng. Họ phải vay nóng lãi ngày để trả tiền điện nước. Họ phải bán tháo tài sản với giá rẻ mạt để sinh tồn.
Tại sao? Vì họ giàu về TÀI SẢN (ASSETS) nhưng họ chết vì thiếu DÒNG TIỀN (CASH FLOW).
Nhiều người nói với tôi: “mục tiêu của em là kiếm 1 triệu đô.”
Tôi trả lời: “Em sai rồi. 1 triệu đô nằm im trong két sắt là Tiền Chết. Nó sẽ bị lạm phát ăn mòn. Mục tiêu của em phải là xây dựng một hệ thống tạo ra Dòng tiền 10.000 đô mỗi tháng.”
Hôm nay, tôi sẽ giải mã hai từ khóa quyền lực nhất trong thế giới tài chính: DÒNG TIỀN (Vua) và ĐÒN BẨY (Hoàng Hậu). Sự kết hợp của chúng chính là ngai vàng của sự tự do.
PHẦN 1: DÒNG TIỀN (CASH FLOW) – MẠCH MÁU CỦA SỰ SỐNG
1. Định nghĩa lại về sự Giàu có
Hãy tưởng tượng cơ thể con người.
Tài sản (Đất đai, Nhà xưởng, Hàng tồn kho) giống như Cơ bắp và Mỡ. Bạn có thể rất to béo, vạm vỡ.
Nhưng Dòng tiền giống như MÁU.
Một người béo tốt vẫn có thể đột quỵ và chết ngay lập tức nếu máu ngừng chảy về tim (Tắc thanh khoản).
Nhưng một người gầy gò vẫn có thể sống khỏe mạnh, leo núi băng rừng nếu khí huyết lưu thông đều đặn.
Trong kinh doanh và đầu tư:
• Lãi vốn (Capital Gain): Là khi bạn mua mảnh đất 1 tỷ, chờ nó lên 2 tỷ để bán. Đó là CANH BẠC. Bạn đang đánh cược vào tương lai, vào thị trường, vào quy hoạch. Nó là “Bánh vẽ” cho đến khi bạn thực sự bán được.
• Dòng tiền (Cash Flow): Là khi mảnh đất đó mang về cho bạn 10 triệu tiền thuê mỗi tháng. Đó là SỰ THẬT.
Đó là tiền tươi thóc thật giúp bạn trả lãi ngân hàng, mua thức ăn, và tái đầu tư.
2. Câu chuyện về hai nhà đầu tư: Kẻ ăn mày trên đống vàng và Ông hoàng tiền lẻ
Năm 2022, khi lãi suất ngân hàng tăng vọt.
Anh A sở hữu 5 lô đất nền vùng ven (tổng giá trị 20 tỷ), nhưng để hoang, không ai thuê. Anh vay ngân hàng 10 tỷ. Mỗi tháng trả lãi 120 triệu.
Anh A không có dòng tiền. Anh gồng được 6 tháng thì kiệt sức. Anh buộc phải bán tháo đất giảm giá 40% để cắt nợ. Anh mất trắng 8 tỷ trong chớp mắt.
Anh B sở hữu một tòa nhà văn phòng cho thuê ở trung tâm (giá trị cũng 20 tỷ). Anh cũng vay 10 tỷ.
Nhưng tòa nhà mang về cho anh dòng tiền 150 triệu/tháng.
Anh B dùng tiền thuê nhà để trả lãi ngân hàng (120 triệu), vẫn dư ra 30 triệu đi uống cafe.
Khi anh A bán tháo đất, anh B dùng 30 triệu tích lũy và đòn bẩy uy tín để mua lại đất của anh A với giá rẻ mạt.
Kết quả: Anh A phá sản. Anh B nhân đôi tài sản.
Sự khác biệt không nằm ở độ thông minh. Sự khác biệt nằm ở DÒNG TIỀN.
Dòng tiền là tấm khiên bảo vệ bạn trước mọi biến động của thị trường. Nó cho phép bạn GIỮ tài sản qua mùa đông khắc nghiệt để chờ đến mùa xuân tăng giá.
PHẦN 2: ĐÒN BẨY (LEVERAGE) – CHIẾC CẦN CẨU CỦA NGƯỜI KHỔNG LỒ
Nếu Dòng tiền giúp bạn “Sống sót”, thì Đòn bẩy giúp bạn “Bứt phá”.
Archimedes từng nói: “Hãy cho tôi một điểm tựa, tôi sẽ nâng bổng trái đất.”
Trong tài chính, điểm tựa đó là Dòng tiền, và cánh tay đòn chính là Đòn bẩy.
1. Tại sao phải dùng Đòn bẩy?
Nếu bạn chỉ dùng tiền của mình (Vốn tự có) để làm giàu, bạn đang đi bộ.
Nếu bạn dùng tiền của người khác (OPM – Other People’s Money), bạn đang đi tên lửa.
Làm công ăn lương tích cóp cả đời may ra mua được 1-2 cái nhà.
Nhưng dùng đòn bẩy, bạn có thể sở hữu 10, 20, 100 bất động sản trong một đời người.
2. Hai mặt của con dao sắc
Tuy nhiên, Đòn bẩy là con dao hai lưỡi sắc lẹm nhất.
• Nếu bạn dùng Đòn bẩy vào tiêu sản (mua xe, mua điện thoại, du lịch): Bạn đang tự cứa cổ mình. Đó là NỢ XẤU.
• Nếu bạn dùng Đòn bẩy vào tài sản đầu cơ (đất không dòng tiền) mà không có nguồn thu bù đắp: Bạn đang chơi dao đứt tay.
• Nhưng nếu bạn dùng Đòn bẩy vào TÀI SẢN CÓ DÒNG TIỀN: Bạn đang mượn sức gió để bay cao. Đây là NỢ TỐT.
Công thức bí mật của giới siêu giàu:
DÒNG TIỀN + ĐÒN BẨY = TỐC ĐỘ LÀM GIÀU VÔ CỰC
Họ không bao giờ dùng tiền túi để mua tài sản 100%.
Họ vay ngân hàng 70%.
Họ dùng chính Dòng tiền từ tài sản đó để trả gốc và lãi cho ngân hàng.
Sau 10-15 năm, ngân hàng (thực chất là người thuê nhà) đã trả hết nợ cho họ. Họ sở hữu tài sản miễn phí.
Đó là cách người giàu “in tiền”.
PHẦN 3: LỜI KHUYÊN GAN RUỘT CHO CHỦ DOANH NGHIỆP VÀ NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Từ hai từ khóa trên, tôi muốn gửi đến các bạn những lời khuyên chiến lược để áp dụng ngay vào thị trường Việt Nam hiện nay:
⚠️ ĐỐI VỚI CHỦ DOANH NGHIỆP:
1. Đừng nhìn Lợi nhuận (Profit), hãy nhìn Dòng tiền (Cash Flow):
Nhiều công ty báo lãi hàng tỷ đồng nhưng vẫn phá sản. Tại sao? Vì tiền nằm hết trong Công nợ và Hàng tồn kho.
Lợi nhuận là con số trên giấy (Opinion). Dòng tiền là thực tế (Fact).
Hãy tập trung thu hồi công nợ, tối ưu vòng quay vốn. “Tiền mặt là Vua” (Cash is King) đặc biệt đúng trong giai đoạn kinh tế biến động.
2. Sử dụng Đòn bẩy OPM (Vốn ngân hàng/Nhà đầu tư) khôn ngoan:
Đừng sợ vay để mở rộng sản xuất, NHƯNG phải đảm bảo dự án mới tạo ra dòng tiền dương ngay lập tức để gánh lãi vay.
Tuyệt đối không dùng vốn vay ngắn hạn để đầu tư dài hạn. Đó là tự sát.
⚠️ ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
1. Chấm dứt tư duy “Lướt sóng”, chuyển sang “Lãi kép”:
Thời đại mua miếng đất cỏ mọc rồi chờ 2 tháng x2 tài sản đã qua rồi.
Bây giờ là kỷ nguyên của Bất động sản Giá trị thực.
Hãy tìm kiếm những BĐS có thể tạo ra dòng tiền ngay (Nhà phố, Căn hộ dịch vụ, Đất ven KCN cho thuê kho bãi).
Tiêu chí của tôi: Dòng tiền thuê hàng tháng phải đủ để trả ít nhất 50-70% lãi vay ngân hàng. Phần còn lại bạn bù từ thu nhập khác. Như vậy bạn mới an toàn.
2. Đòn bẩy phải dựa trên “Sức chịu đựng” của Dòng tiền:
Trước khi vay 1 đồng, hãy tự hỏi: “Nếu ngày mai mình mất việc, hoặc không có khách thuê trong 6 tháng, mình có trả được nợ không?”
Nếu câu trả lời là KHÔNG, đừng vay.
Tỷ lệ vay an toàn hiện nay là dưới 40-50% giá trị tài sản. Đừng tham vay 70-80% khi lãi suất thả nổi đang là ẩn số.
3. Chiến lược “Mỡ nó rán nó”:
Hãy dùng Dòng tiền từ BĐS số 1 để nuôi Đòn bẩy cho BĐS số 2.
Đừng dùng lương của bạn để nuôi đất. Hãy bắt đất nuôi đất.
Khi bạn xây dựng được một hệ thống dòng tiền đủ lớn, bạn sẽ đạt được Tự do tài chính. Lúc đó, bạn không cần quan tâm giá đất lên hay xuống trong ngắn hạn nữa. Bạn đã thoát khỏi cuộc đua của đám đông.
KẾT LUẬN
“Dòng tiền giúp bạn ngủ ngon. Đòn bẩy giúp bạn dậy sớm và giàu nhanh.”
Nếu bạn muốn trở nên giàu có bền vững, hãy khắc cốt ghi tâm hai từ này.
Đừng chạy theo những ảo ảnh về lãi vốn. Đừng để lòng tham làm mờ mắt trước những cơn sốt đất ảo.
Hãy quay về với những điều cơ bản nhất:
1. Tạo ra Dòng tiền (từ kinh doanh, từ lương, từ cho thuê).
2. Sử dụng Dòng tiền đó làm bệ đỡ để sử dụng Đòn bẩy.
3. Dùng Đòn bẩy để thâu tóm Tài sản giá trị.
4. Lặp lại quy trình.
