KHÁCH TÔI SUÝT MẤT TRẮNG BA TRĂM TRIỆU TIỀN CỌC, CHỈ VÌ MỘT CÂU NGHĨ RẤT NHIỀU NGƯỜI VẪN NGHĨ: “CÓ SỔ ĐỎ TRONG TAY LÀ YÊN TÂM”
Cách đây không lâu, một người quen nhờ tôi xem giúp một lô đất trước khi đặt cọc.
Người bán đưa ra sổ đỏ, bản chính, đầy đủ tên tuổi, có vẻ hợp lệ trăm phần trăm. Khách tôi đã định chuyển khoản tiền cọc ba trăm triệu ngay buổi chiều hôm đó, chỉ chờ tôi gật đầu cho yên tâm.
Tôi hỏi đúng ba câu trước khi khách chuyển tiền. Người đứng tên trên sổ có phải người trực tiếp ký hợp đồng không, hay ủy quyền cho ai. Đất này là tài sản riêng hay tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Và quan trọng nhất, đã ai kiểm tra sổ đỏ này còn giá trị pháp lý đầy đủ, không bị thế chấp, không bị ngăn chặn giao dịch chưa.
Câu trả lời khiến cả hai chúng tôi giật mình: người ký hợp đồng không phải chủ đất, chỉ cầm giấy ủy quyền viết tay không công chứng từ một người bà con, và bản thân lô đất đang thế chấp ngân hàng chưa giải chấp. Nếu khách tôi chuyển tiền chiều hôm đó, khả năng rất cao là mất trắng, hoặc phải mất rất nhiều thời gian, chi phí để đòi lại.
Câu chuyện này không hiếm. Tôi viết bài hôm nay để hệ thống lại đầy đủ những gì người mua cần làm trước khi đặt cọc, dựa trên đúng quy định pháp luật hiện hành, để anh em không phải đánh cược tài sản của mình vào một tờ sổ đỏ nhìn có vẻ ổn.
✅CÓ SỔ ĐỎ THÔI CHƯA ĐỦ, ĐÂY LÀ ĐIỀU LUẬT QUY ĐỊNH RÕ
Rất nhiều người mặc định rằng cứ thấy sổ đỏ bản chính là có thể yên tâm xuống tiền. Đây chính xác là ngộ nhận phổ biến nhất dẫn đến những vụ lừa đảo nhà đất.
Theo khoản 1 điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ một loạt điều kiện, không chỉ riêng việc có giấy chứng nhận. Đất phải không có tranh chấp, hoặc nếu có thì tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm. Đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án. Đất còn trong thời hạn sử dụng. Và quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Nói cách khác, tờ sổ đỏ chỉ là một trong nhiều điều kiện cần, không phải điều kiện đủ. Một mảnh đất hoàn toàn có thể có sổ đỏ hợp lệ, nhưng đang bị tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, đang bị kê biên để thi hành một bản án khác, hoặc đang tranh chấp giữa các đồng thừa kế. Nhìn bằng mắt thường vào tờ sổ, người mua không thể biết được những điều này.
✅NĂM ĐIỀU NGƯỜI MUA PHẢI KIỂM TRA TRƯỚC KHI CHUYỂN BẤT KỲ ĐỒNG TIỀN NÀO
Từ kinh nghiệm thực tế và đúng theo quy định pháp luật, đây là năm điều tôi luôn yêu cầu kiểm tra trước khi bất kỳ ai trong gia đình hay khách hàng của tôi đặt cọc.
✍️Một, xác định đúng ai thực sự có quyền định đoạt tài sản. Đừng chỉ nhìn vào việc ai đang giữ sổ đỏ. Người giữ sổ chưa chắc là người có quyền ký bán. Nếu giao dịch qua ủy quyền, giấy ủy quyền đó phải được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ, còn hiệu lực, và phạm vi ủy quyền phải bao gồm đúng quyền chuyển nhượng, không phải ủy quyền chung chung cho việc khác.
✍️Hai, xác định tài sản là riêng hay chung. Nếu là tài sản chung của vợ chồng, bắt buộc phải có đầy đủ chữ ký hoặc văn bản đồng ý của cả hai bên. Nhiều vụ tranh chấp phát sinh sau này chính vì chỉ một người đứng ra ký bán tài sản chung mà không có sự đồng ý của người còn lại.
✍️Ba, kiểm tra có đồng sở hữu hoặc đồng thừa kế nào khác không. Đất thừa kế chưa phân chia xong, đất đứng tên nhiều người, đều cần đầy đủ chữ ký của tất cả những người có quyền lợi liên quan. Thiếu một chữ ký, hợp đồng có nguy cơ bị vô hiệu sau này.
✍️Bốn, kiểm tra tình trạng pháp lý hiện tại của tài sản. Đây là bước nhiều người bỏ qua nhất vì nghĩ rằng nhìn sổ đỏ là đủ. Thực tế, cần tra cứu xem tài sản có đang tranh chấp, có đang thế chấp ngân hàng, có bị kê biên hay bị hạn chế giao dịch hay không. Việc này có thể thực hiện qua văn phòng đăng ký đất đai, hoặc nhờ chính công chứng viên tra cứu giúp trước khi ký kết.
✍️Năm, xác minh giấy tờ và người giao dịch là thật, không bị giả mạo. Tình trạng làm giả sổ đỏ, giả mạo giấy tờ tùy thân, thậm chí giả mạo luôn cả người đứng tên, không phải chuyện hiếm trong vài năm gần đây. Đối chiếu thông tin trên sổ với dữ liệu tại cơ quan đăng ký đất đai là bước không thể bỏ qua với những giao dịch giá trị lớn.
✅VÌ SAO NÊN CÔNG CHỨNG NGAY TỪ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
Nhiều người có thói quen chỉ viết tay hoặc đánh máy hợp đồng đặt cọc, ký với nhau cho nhanh, đợi đến khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức mới ra phòng công chứng. Đây là một lỗ hổng rất lớn.
Theo điều 328 bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối, phải trả lại tiền cọc cộng thêm một khoản tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.
Vấn đề là, nếu chỉ đặt cọc bằng giấy viết tay không qua công chứng, đến khi chuẩn bị ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức mới phát hiện tài sản đang tranh chấp, đang thế chấp, hoặc người ký không có đủ quyền định đoạt, thì lúc đó tiền cọc đã giao, tranh cãi pháp lý mới bắt đầu, rất mất thời gian và có khi mất luôn cả tiền.
Nếu công chứng ngay hợp đồng đặt cọc, công chứng viên có trách nhiệm và công cụ để tra cứu tình trạng pháp lý của tài sản trước khi cho ký, giúp phát hiện sớm những vấn đề như tranh chấp, thế chấp, hoặc giấy tờ giả mạo, trước khi bất kỳ đồng tiền nào được chuyển giao. Đây chính là lớp bảo vệ đầu tiên và quan trọng nhất mà người mua có thể chủ động yêu cầu.
✅HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CẦN GHI RÕ NHỮNG GÌ
Theo điều 398 bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền thỏa thuận đầy đủ về giá, phương thức thanh toán, thời hạn, quyền và nghĩa vụ, cũng như trách nhiệm khi vi phạm. Tận dụng đúng quyền này, hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ ít nhất bốn nội dung sau.
💥Thông tin đầy đủ về tài sản: số thửa, số tờ bản đồ, số giấy chứng nhận, diện tích, địa chỉ, cùng toàn bộ tài sản gắn liền với đất nếu có.
💥Xác định rõ người có quyền giao dịch: không dừng lại ở việc một người đang giữ sổ đỏ. Nếu tài sản chung hoặc có nhiều người liên quan, phải liệt kê đầy đủ những người cần tham gia ký kết.
💥Giá chuyển nhượng và số tiền đặt cọc: ghi rõ số tiền còn lại, thời điểm thanh toán, và phương thức thanh toán cụ thể.
Điều khoản xử lý khi tài sản không đủ điều kiện giao dịch: đây là điều khoản tôi cho là quan trọng bậc nhất nhưng lại thường bị bỏ qua nhất. Nếu trước thời điểm công chứng chính thức mà phát hiện tài sản đang tranh chấp, bị kê biên, hoặc người bán không có đủ quyền định đoạt, hợp đồng cần quy định rõ: có được hủy giao dịch không, số tiền cọc được hoàn trả như thế nào, có áp dụng phạt cọc hay không, và bên nào chịu trách nhiệm bồi thường chi phí phát sinh nếu có.
✅QUY TRÌNH BẢY BƯỚC ĐỂ MUA BÁN NHÀ ĐẤT AN TOÀN
Tổng hợp lại toàn bộ những gì tôi vừa nói thành một quy trình cụ thể, người mua nên đi theo đúng thứ tự sau: kiểm tra ai là chủ sở hữu thực sự, kiểm tra tính xác thực của giấy tờ, kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản, kiểm tra tài sản có đang bị thế chấp, tranh chấp hoặc ngăn chặn giao dịch hay không, lập hợp đồng đặt cọc chặt chẽ với đầy đủ điều khoản bảo vệ, công chứng hợp đồng đặt cọc, sau đó mới tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng chính thức, đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền, và cuối cùng thanh toán đầy đủ theo đúng thỏa thuận đã ký.
Bảy bước này nghe có vẻ mất thời gian hơn so với cách nhiều người vẫn làm, tức chỉ nhìn sổ đỏ rồi chuyển tiền cọc ngay trong buổi gặp đầu tiên. Nhưng so với rủi ro mất trắng một khoản tiền lớn, hoặc vướng vào tranh chấp kéo dài nhiều năm, vài ngày bỏ thêm để kiểm tra kỹ lưỡng là cái giá rất nhỏ.
Người quen của tôi, sau khi biết sự thật về lô đất kia, đã không đặt cọc. Vài tháng sau, tôi nghe tin lô đất đó đổi chủ khác, và người mua sau cũng gặp đúng vướng mắc về giải chấp mà chúng tôi từng phát hiện, mất gần một năm mới xử lý xong. Ba câu hỏi ngày hôm đó không chỉ cứu ba trăm triệu tiền cọc, mà còn cứu cả một năm trời không phải vướng vào tranh chấp.
Nhà đất là một trong những tài sản giá trị lớn nhất đời người. Bỏ thêm vài ngày kiểm tra kỹ trước khi đặt cọc, không bao giờ là thừa.
Trong năm điều cần kiểm tra ở bài viết, bạn thấy điều nào mình dễ bỏ sót nhất nếu tự đi mua đất mà không có ai tư vấn? Chia sẻ dưới bình luận
