Một căn hộ 10 tỷ, cho thuê 25,4 triệu một tháng. Vay ngân hàng 5 tỷ, đúng một nửa giá trị — không ai gọi mức đó là liều.
Vậy mà mỗi tháng chủ nhà vẫn phải móc túi bù thêm gần 26 triệu.
Đó mới là kịch bản tốt nhất: lãi còn ưu đãi, cách trả nợ nhẹ nhất. Hết ưu đãi — mà ưu đãi bây giờ chỉ kéo dài 6 đến 12 tháng — số tiền phải bù có thể lên hơn 54 triệu một tháng.
Tôi đưa phép tính này ra vì tuần này báo chí nhắc nhiều tới chuyện Robert Kiyosaki nói ông đang liên quan tới khoảng 1,2 tỷ USD nợ, kèm câu quen thuộc “người giàu dùng nợ để làm giàu”.
Câu đó không sai. Nhưng nó có một điều kiện mà khi về tới Việt Nam thường bị rơi mất.
Mô hình của ông ấy là một vòng quay: vay mua bất động sản cho thuê, người thuê trả chi phí và trả nợ, vốn ròng lớn dần lên, rồi vay lại trên phần vốn ròng đó để mua tài sản tiếp theo.
Cả vòng quay treo vào đúng một mắt xích — người thuê phải trả đủ nợ. Mất mắt xích đó thì bốn bước còn lại không có gì để chạy.
Còn ở ta, con số quý II năm nay thế này. Lợi suất cho thuê bình quân cả nước: căn hộ 3,05%, nhà phố 2,29%. Và đó mới là doanh thu gộp, chưa trừ đồng nào cho trống khách, môi giới, sửa chữa.
Trong khi một khoản vay bằng 50% giá trị tài sản, kỳ hạn 20 năm, ngốn từ 5,40% đến 8,85% giá trị tài sản mỗi năm.
Tài sản đẻ ra 3. Khoản nợ ăn 5 đến 9. Không có cách nào để người thuê trả nợ thay mình được.
Nói vậy không có nghĩa những thương vụ đó đều thua. Rất nhiều Anh/Chị vẫn thắng, nhưng thắng nhờ giá đất tăng, nhờ chu kỳ, nhờ mua được giá tốt ngay từ đầu — không phải nhờ dòng tiền.
Tôi không phản đối cách làm đó. Tôi chỉ muốn gọi đúng tên nó: đây là dùng đòn bẩy để đặt cược vào tăng giá. Mà đã là đặt cược thì phải chuẩn bị khác hẳn, phải biết mình bù được bao nhiêu tháng nếu thị trường đứng lại.
Chỗ nguy hiểm nhất không phải âm dòng tiền. Nguy hiểm là âm dòng tiền mà vẫn tin mình đang dùng “nợ tốt”.
Nếu Anh/Chị đang có một tài sản cho thuê và đang trả nợ ngân hàng, thử làm phép tính này trong hai phút: tiền thuê thu về cả năm, trừ chi phí thật, rồi chia cho tổng gốc lẫn lãi phải trả trong năm đó. Ra số nhỏ hơn 1 nghĩa là tài sản chưa nuôi nổi khoản vay của chính nó.
A: tổng tiền thuê thu về 1 năm
B: chi phí thật
G: gốc + lãi phải trả trong năm
[A – B] : G < 1 là thương vụ thất bại
