Tôi tìm hiểu BĐS ở TQ, Hàn Quốc, Nhật Bản thì họ đều có thời gian rực rỡ khá dài, trung bình 18-20 năm, họ đều có vài pha điều chỉnh ngắn hạn trong giai đoạn rực rỡ, nghĩa là giá giảm ngay cả ở các khu trung tâm từ 10-20% trong giai đoạn điều chỉnh.
Nhưng đặc điểm chung của họ trong giai đoạn rực rỡ là xuất khẩu lẫn sản xuất nội địa rất mạnh, ngoại tệ dồi dào.
Việt Nam chúng ta bây giờ cũng đang trong chu kỳ dài phát triển BĐS, cũng sẽ có những nhịp điều chỉnh giống họ thôi nhưng khác cái là nguồn ngoại tệ của chúng ta không dồi dào như họ, hàng hóa nội địa không mạnh phải nhập khẩu nhiều.
Khi cả 2 yếu tố này đều khác họ, nghĩa là nền tảng về dự trữ ngoại hối mỏng, cân đối tỷ giá khó khăn nên là việc duy trì tín dụng rẻ sẽ ngắn hơn nhiều và thời gian duy trì lãi suất cao cũng dài hơn. Như TQ, HQ, NB thời hoàng kim BĐS khi vào nhịp điều chỉnh thì hồi phục rất nhanh.
Chúng ta giống họ về nhịp điệu nhưng khác về thời gian trình diễn nhịp điệu. Đó là lý do vì sao khi BĐS tại Việt Nam đạt đỉnh trong một chu kỳ rực rỡ thì nên chốt lời vì thời gian điều chỉnh cho đến lúc phục hồi và tạo đỉnh mới khá dài.
Chính điều này nó tạo ra chi chí hao mòn lãi cao. Nếu bạn có vốn nhàn rỗi thì sẽ bị giam vốn, mất đi tính linh hoạt lựa chọn các cơ hội đầu tư tiềm năng khác, nếu bạn là vay nợ thì áp lực rất lớn và sẽ dễ phải bán sớm trước khi vào nhịp tăng trưởng mới.
Bởi vì bối cảnh BĐS Việt Nam bây giờ khác bối cảnh thời trước năm 2007, lúc đó nhà đất làm gì có nhiều sóng đâu, nó vẫn rẻ, thì có tiền mua để đấy kể cả có vay nợ thì do mua giá rẻ nên chi phí tín dụng nó nhẹ hơn nhiều. Còn giờ giá đã trải qua biết bao lần sóng đánh lên, giá đắt làm cho áp lực vay nợ tăng theo.
