KHI VIỆT NAM ĐỨNG TRƯỚC NGÃ RẼ MÀ TRUNG QUỐC ĐÃ ĐI QUA TỪ MỘT THẬP KỶ TRƯỚC
Có những câu nói tưởng như chỉ là một phát biểu chính sách bình thường nhưng lại phản ánh sự thay đổi trong tư duy điều hành của cả một quốc gia. Khi Tổng Bí Thư Tô Lâm nhấn mạnh rằng “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ”, rất nhiều người xem đó chỉ là một lời nhắc nhở đối với thị trường bất động sản đang nóng lên. Nhưng nếu nhìn kỹ sẽ thấy đây là câu chuyện lớn hơn nhiều. Đó là câu chuyện về việc một nền kinh tế đang bắt đầu nhìn thấy những rủi ro mà Trung Quốc đã từng trải qua và đang cố gắng tránh lặp lại con đường đó.
Thực ra câu nói này không hề mới. Mười năm trước, Chủ tịch Tập Cận Bình cũng từng phát đi thông điệp gần như tương tự. Vấn đề nằm ở chỗ Bắc Kinh không chỉ nói. Họ hành động. Và hành động đó đã làm rung chuyển toàn bộ ngành địa ốc lớn nhất thế giới. Evergrande, tập đoàn từng được xem như biểu tượng cho sự giàu có và tăng trưởng của Trung Quốc, cuối cùng trở thành biểu tượng cho mặt tối của đòn bẩy tài chính. Một đế chế hàng trăm tỷ USD sụp đổ không phải vì thiếu đất, không phải vì thiếu người mua nhà, mà vì mô hình tăng trưởng dựa quá nhiều vào nợ vay đã chạm tới giới hạn cuối cùng.
Nhìn lại Trung Quốc giai đoạn trước năm 2020 sẽ thấy một bức tranh rất quen thuộc. Giá nhà tăng liên tục trong nhiều năm. Đất đai trở thành cỗ máy làm giàu nhanh nhất. Người dân không mua nhà để ở mà mua để giữ tài sản. Chính quyền địa phương phụ thuộc vào bán đất. Doanh nghiệp bất động sản sống bằng vốn vay. Ngân hàng sống nhờ cho vay bất động sản. Cả nền kinh tế bị kéo vào một vòng xoáy mà giá nhà phải tăng mãi mới có thể duy trì được sự ổn định.
(*) Vấn đề của bong bóng không nằm ở việc giá tăng quá cao. Vấn đề là toàn bộ hệ thống bắt đầu phụ thuộc vào việc giá phải tiếp tục tăng.
Đó chính là lúc rủi ro trở nên nguy hiểm nhất. Khi giá nhà tại nhiều thành phố lớn của Trung Quốc vượt xa thu nhập của người dân, một hệ quả khác xuất hiện mà rất nhiều người lúc đó không chú ý. Người trẻ bắt đầu từ bỏ giấc mơ sở hữu nhà. Sau đó họ từ bỏ luôn việc lập gia đình. Cuối cùng họ từ bỏ cả động lực phấn đấu. Các phong trào “Nằm thẳng” và “Mặc kệ đời” không xuất hiện ngẫu nhiên. Chúng là phản ứng của một thế hệ cảm thấy cuộc chơi đã được định đoạt từ trước.
Nếu đặt trong bối cảnh lớn hơn, đây mới là điều khiến Bắc Kinh lo sợ nhất. Một quốc gia có thể chịu tăng trưởng chậm vài năm. Một quốc gia có thể chịu khủng hoảng tài chính cục bộ. Nhưng khi thế hệ trẻ mất niềm tin vào tương lai, đó mới là khủng hoảng thật sự. Vì lúc đó thứ bị tổn thương không còn là thị trường bất động sản mà là nền tảng dân số và sức sống của nền kinh tế.
Nhìn sang Việt Nam hôm nay, cảm giác quen thuộc bắt đầu xuất hiện. Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM tăng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tăng thu nhập. Những khu vực vùng ven liên tục xuất hiện các đợt sốt đất. Nhiều nơi giá trị được định hình không phải bởi nhu cầu ở thật mà bởi kỳ vọng rằng sẽ có người khác mua lại với giá cao hơn trong tương lai.
Câu chuyện không dừng ở đó. Ở rất nhiều khu đô thị mới, hàng nghìn căn biệt thự và nhà liền kề vẫn nằm im lìm nhiều năm. Đèn không sáng. Người không ở. Giá trị hàng chục tỷ đồng mỗi căn nhưng không tạo ra bất kỳ giá trị sử dụng thực tế nào cho xã hội. Điều này khiến Alex nhớ tới những “Thành phố ma” từng xuất hiện tại Trung Quốc trước đây. Những khối bê tông khổng lồ được xây dựng bằng tiền thật, lao động thật, tài nguyên thật nhưng cuối cùng lại không phục vụ nhu cầu thật.
Đó chính là lúc bất động sản bắt đầu chuyển từ một công cụ phát triển thành một lực cản phát triển. Nhiều người hỏi liệu Việt Nam có thể xuất hiện một Evergrande hay không. Câu trả lời không đơn giản. Việt Nam và Trung Quốc có nhiều điểm giống nhau ở giai đoạn tăng trưởng nóng của bất động sản. Nhưng hai nền kinh tế lại có cấu trúc rất khác nhau. Trung Quốc bước vào cuộc thanh lọc địa ốc khi họ đã xây dựng được những động cơ tăng trưởng mới như xe điện, pin lithium, năng lượng tái tạo và công nghệ cao. Họ có thể chấp nhận làm bất động sản suy yếu vì còn những cỗ máy khác đủ sức kéo nền kinh tế đi tiếp.
Việt Nam hiện chưa có sự xa xỉ đó. Nền kinh tế Việt Nam vẫn phụ thuộc đáng kể vào bất động sản, xây dựng, đầu tư công, sản xuất gia công và dòng vốn FDI. Bất động sản không chỉ là câu chuyện của các chủ đầu tư. Nó liên quan đến ngân hàng, vật liệu xây dựng, thép, xi măng, nội thất, vận tải và hàng triệu lao động.
(*) Đây chính là lý do Việt Nam rất khó lựa chọn một cú sốc kiểu Trung Quốc.
Một cú hạ cánh cứng có thể làm giá nhà giảm mạnh nhưng cũng kéo theo nợ xấu ngân hàng tăng cao, doanh nghiệp phá sản hàng loạt và thất nghiệp gia tăng. Cái giá phải trả có thể lớn hơn lợi ích đạt được.
Điều này giải thích vì sao cách tiếp cận của Việt Nam thời gian qua có xu hướng giống một cuộc “Xì hơi bong bóng” hơn là một cuộc “Đâm thủng bong bóng”.
Nhà nước siết trái phiếu doanh nghiệp. Kiểm soát tín dụng. Xử lý các sai phạm lớn. Đồng thời tháo gỡ pháp lý cho các dự án có nhu cầu thực. Mục tiêu không phải làm bất động sản sụp đổ mà là kéo thị trường trở về trạng thái cân bằng hơn. Thực ra đây là một bài toán cực kỳ khó.
Nếu siết quá mạnh, thị trường đóng băng. Nếu nới quá nhiều, bong bóng tiếp tục phình to. Điều hành bất động sản giống như đi trên dây giữa hai tòa nhà cao tầng. Chỉ cần lệch một chút là có thể trả giá bằng nhiều năm tăng trưởng.
Nhìn từ góc độ dài hạn, bài học lớn nhất từ Trung Quốc không nằm ở sự sụp đổ của Evergrande. Bài học lớn nhất nằm ở việc một nền kinh tế không thể mãi dựa vào giá đất tăng để tạo ra thịnh vượng. Cuối cùng giá trị thật vẫn phải đến từ sản xuất, công nghệ, năng suất lao động và khả năng cạnh tranh quốc gia.
Một căn nhà có thể tăng giá gấp đôi mà không tạo thêm việc làm nào. Nhưng một nhà máy hiệu quả hơn có thể nâng thu nhập cho hàng chục nghìn người. Đó là sự khác biệt giữa tăng trưởng tài sản và tăng trưởng năng lực.
Có lẽ vì vậy mà những thông điệp gần đây của lãnh đạo Việt Nam đang tập trung nhiều hơn vào sản xuất, công nghệ, hạ tầng và nhu cầu ở thật thay vì các cơn sốt đầu cơ ngắn hạn. Lịch sử hiếm khi lặp lại y nguyên. Nhưng lịch sử thường gieo những tín hiệu cảnh báo giống nhau cho những ai chịu quan sát đủ lâu.
Câu hỏi lớn không phải là Việt Nam có trở thành Trung Quốc hay không. Câu hỏi lớn là liệu Việt Nam có kịp học được bài học của Trung Quốc trước khi phải trả học phí giống họ hay không? Bạn nghĩ bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh lành mạnh hay chúng ta mới chỉ ở phần đầu của một chu kỳ lớn hơn?
